Допсоглашение к договору купли-продажи – надо ли его регистрировать?

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

Ответ прошел контроль качества

Организация, находящаяся на ОСН, реализовала земельный участок для ведения дачного хозяйства за 370 тыс. руб. По договору купли-продажи земельного участка переход права перешел покупателю. Через месяц покупатель пишет претензию о том, что на участке обнаружены дефекты, которые не указаны в договоре, но которые, по его мнению, значительно уменьшают стоимость участка. Продавец соглашается с претензией покупателя и по договоренности с ним возвращает ему 300 тыс. руб. Таким образом, земельный участок продан за 70 тыс. руб. Какую сумму проводит продавец в реализации? Если реализация по договору прошла в одном налоговом периоде, а возврат в другом, то каким документом следует оформить возврат клиенту 300 тыс. руб., чтобы сумма встала в расходы в налоговой декларации по налогу на прибыль? Нужно ли оформлять претензию дополнительным соглашением и регистрировать его в Росреестре?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Заключать дополнительное соглашение к договору купли-продажи в рассматриваемом случае стороны не обязаны. Но даже если такое соглашение будет заключено, государственной регистрации оно не подлежит.

Возврат денежных средств может быть произведен на основании письменной претензии покупателя. Дополнительно продавец вправе составить документ, выражающий его согласие с возвратом части суммы оплаты по договору на основании требования покупателя.

Продавец вправе скорректировать доход от реализации земельного участка в налоговом периоде, в котором состоялась реализация, либо включить сумму, возвращенную покупателю, в состав внереализационных расходов того налогового периода, когда продавец вернул покупателю часть суммы оплаты по договору.

Обоснование вывода:

1. Гражданско-правовые аспекты

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Специальных норм, определяющих последствия передачи покупателю земельного участка, не соответствующего требованиям к качеству (имеющего дефекты), ни земельное, ни гражданское законодательство не устанавливают. Следовательно, такие последствия определяются согласно положениям ст. 475 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из этой нормы, право выбора требований, обусловленных ненадлежащим качеством товара, принадлежит покупателю. Поскольку предъявленное покупателем требование, например об уменьшении покупной цены товара, является обоснованным, продавец обязан его удовлетворить. В этом случае продавцу и покупателю не обязательно заключать дополнительное соглашение к договору купли-продажи, так как удовлетворение требования покупателя не зависит от волеизъявления продавца: если покупатель выбрал такой способ восстановления своих нарушенных прав, как уменьшение покупной цены, продавец не вправе отказать ему в этом требовании. По существу, в этом случае имеет место изменение условия договора купли-продажи о цене в одностороннем порядке по требованию покупателя.

Также отметим, что законодательство устанавливает необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, включая земельные участки. С этой целью в орган регистрации прав представляется в том числе договор купли-продажи (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Однако государственную регистрацию права (перехода права) следует отличать от государственной регистрации сделки (договора) (смотрите ст. 164 ГК РФ). Государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка законом не предусмотрена (смотрите апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25.12.2018 по делу N 33-11745/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 19.09.2017 по делу N 33-2993/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 17.03.2016 по делу N 33-1536/2016).

Следовательно, даже если в рассматриваемом случае стороны решат заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка, регистрировать его в Росреестре не потребуется.

На наш взгляд, в рассматриваемом случае основанием для возврата денежных средств может быть претензия покупателя, оформленная в письменном виде. Вместе с тем для того, чтобы подтвердить наличие оснований для корректировки выручки в целях налогообложения, продавец вправе дополнительно составить документ, выражающий его согласие с возвратом части суммы оплаты по договору на основании требования покупателя (смотрите также приложение N 6 к письму ФНС России от 17.10.2014 N ММВ-20-15/86@).

2. Налог на прибыль организаций

Нормы главы 25 НК РФ не регламентируют порядок действий налогоплательщика в случаях уменьшения стоимости реализованных товаров.

В соответствии с п. 1 ст. 54 НК РФ налогоплательщики-организации исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных регистров бухгалтерского учета и (или) на основе иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению либо связанных с налогообложением.

При обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за период, в котором были совершены указанные ошибки (искажения).

В случае невозможности определения периода совершения ошибок (искажений) перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения). Налогоплательщик вправе провести перерасчет налоговой базы и суммы налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, также и в тех случаях, когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога. В случае излишне учтенных доходов, приведших к излишней уплате налога на прибыль, продавец должен откорректировать на сумму предоставленной скидки свои доходы от реализации товара, признанные им на дату отгрузки товара. Такой вывод содержится в письмах Минфина России от 07.10.2016 N 03-03-06/1/58514, от 22.05.2015 N 03-03-06/1/29540.

В письме Минфина России от 23.06.2010 N 03-07-11/267 разъясняется, что изменение данных первичных учетных документов, а именно изменение договора купли-продажи путем уменьшения цены единицы товара, должно найти свое отражение в корректировке данных налогового учета о стоимости проданных товаров, то есть налогоплательщик должен скорректировать свои налоговые обязательства по налогу на прибыль организаций (далее - налог на прибыль). Как отмечается в этом письме, к излишней уплате налога на прибыль организаций могут привести в том числе излишне учтенные доходы. Последующее изменение договора купли-продажи, согласно которому цена товара уменьшена, ведет к уменьшению ранее признанных доходов от реализации в налоговом учете продавца, в результате чего образуется искажение налоговой базы по налогу на прибыль организаций за прошлый отчетный (налоговый) период, приведший к излишней уплате указанного налога. Поэтому продавец, предоставивший скидку в виде уменьшения цены единицы товара с внесением изменений в договор купли-продажи, вправе скорректировать налоговую базу по налогу на прибыль организаций в периоде внесения изменений в указанный договор.

В том же письме представители финансового ведомства отметили, что, осуществляя такую корректировку, налогоплательщик отражает сумму, на которую уменьшились его доходы от реализации (сумму скидки), в составе внереализационных расходов как убыток прошлых налоговых периодов, выявленный в текущем отчетном (налоговом) периоде (смотрите также письмо УФНС России по г. Москве от 25.05.2012 N 16-15/046114@).

При этом отметим, что к скидкам в виде снижения первоначальной цены товара норма, установленная пп. 19.1 п. 1 ст. 265 НК РФ (расходы в виде премии (скидки), выплаченной (предоставленной) продавцом покупателю вследствие выполнения определенных условий договора) не применяется (письма Минфина России от 14.04.2017 N 03-03-06/1/22268, от 26.08.2016 N 03-03-07/49936 и др.).

На наш взгляд, приведенная выше логика может быть применена не только к предоставлению скидок в отношении цены товара, но и к ситуациям, когда цена договора купли-продажи уменьшается по требованию покупателя. Это означает, что для целей исчисления налога на прибыль уменьшение стоимости реализованных товаров может быть отражено по усмотрению налогоплательщика одним из следующих способов:

- путем корректировки доходов от реализации земельного участка за налоговый период, в котором была признана выручка от реализации для целей налогообложения;

- корректировкой в периоде возврата денежных средств на основании претензии покупателя путем отражения суммы, на которую уменьшились доходы от реализации, в составе внереализационных расходов.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий