Порядок учета объекта недвижимости в качестве взноса в уставный капитал

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

При осуществлении хозяйственных операций, указанных в вопросе, у организации возникает налогооблагаемый доход при оприходовании здания на основании результатов проведенной инвентаризации. Сумма такого дохода определяется исходя из рыночной стоимости здания.

Обоснование вывода:

В силу п. 3 ст. 213 ГК РФ коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного ими по иным основаниям.

При этом право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре (ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Статьей 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) предусмотрены основания для государственной регистрации прав.

В силу ст. 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу данного Закона, является юридически действительной.

Пунктом 2 ст. 6 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона № 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона № 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, при отсутствии регистрации прав на рассматриваемое здание в ЕГРП права организации на это здание признаются действительными, тем более что в данном случае имеется свидетельство на собственность, выданное Фондом имущества г. Москвы. Однако для передачи здания в уставный капитал учреждаемого общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) организации необходимо зарегистрировать имеющееся здание в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ.

Порядок коммерциализации государственных предприятий был определен Положением о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа (утверждено Указом Президента РФ от 01.07.1992 № 721, далее - Положение).

Так, в п. 10 раздела 1 Положения указывалось, что с момента регистрации АО активы и пассивы предприятия, подразделения принимаются акционерным обществом. Акционерное общество становится правопреемником прав и обязанностей преобразованного предприятия. Состав имущества акционерного общества на момент его учреждения отражается в акте его оценки.

Величина уставного капитала акционерных обществ, создаваемых в соответствии с Положением, определялась в порядке, установленном Временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденными Указом Президента РФ от 29.01.1992 № 66 (далее - Временные указания) по состоянию на 01.07.1992 (п. 5 раздела 1 Положения).

В соответствии с п. 5.1 Временных указаний величина уставного капитала АО устанавливалась в акте оценки стоимости имущества государственного предприятия (приложение 9 к данным указаниям), в котором указывалось имущество, формирующее уставный капитал АО.

Таким образом, формирование и оплата уставного капитала АО, создаваемого в результате приватизации, производилось путем передачи активов предприятия в собственность создаваемого общества.

Имущество, находящееся в собственности организации, формирующее его уставный капитал, должно быть поставлено на учет организации, причем в момент ее создания.

В рассматриваемой ситуации здание, полученное организацией при ее создании, на данный момент не учтено ни на балансе организации, ни за балансом.

Как следует из вопроса, причины этого установить не представляется возможным в связи с давностью событий. Здание используется в деятельности организации в соответствии с его назначением (оно не продавалось и не отчуждалось иным образом).

В силу требований ч. 1 ст. 9, ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее - Закон № 402-ФЗ) все факты хозяйственной жизни, оформленные соответствующими первичными документами, подлежат своевременной регистрации и накоплению в регистрах бухгалтерского учета. Пропуски или изъятия при регистрации объектов бухгалтерского учета в регистрах бухгалтерского учета не допускаются (ч. 2 ст. 10 Закона № 402-ФЗ). Требования о своевременном и полном отражении фактов хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности предъявляются и п. 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации».

Таким образом, здание, находящееся в собственности организации, что подтверждено свидетельством, выданным Фондом имущества г. Москвы, необходимо поставить на учет.

По нашему мнению, своевременно не поставленное на учет здание необходимо оприходовать на основании итогов проведенной инвентаризации.

Согласно ст. 11 Закона № 402-ФЗ активы и обязательства организации подлежат инвентаризации. При инвентаризации выявляется фактическое наличие соответствующих объектов, которое сопоставляется с данными регистров бухгалтерского учета. Случаи, сроки и порядок проведения инвентаризации, а также перечень объектов, подлежащих инвентаризации, определяются экономическим субъектом, за исключением обязательного проведения инвентаризации. Обязательное проведение инвентаризации устанавливается законодательством РФ, федеральными и отраслевыми стандартами.

Таким образом, руководитель организации вправе назначить проведение инвентаризации в любое время. В рассматриваемом случае мы рекомендуем это сделать, не дожидаясь окончания года и составления бухгалтерской отчетности.

Порядок проведения инвентаризации установлен Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина России от 13.06.1995 № 49 (далее - Методические указания № 49).

В соответствии с п. 2.5. Методических указаний № 49 сведения о фактическом наличии имущества и реальности учтенных финансовых обязательств записываются в инвентаризационные описи или акты инвентаризации не менее чем в двух экземплярах. Примерные формы описей и актов приведены в приложениях № 6-18 к Методическим указаниям № 49.

Результаты инвентаризации основных средств оформляются первичной учетной документацией по формам № ИНВ-1, № ИНВ-18 (утверждены постановлением Госкомстата РФ от 18.08.1998 № 88), № ИНВ-26 (утверждена постановлением Госкомстата РФ от 27.03.2000 № 26). Отметим, что вместо данных унифицированных форм организация может использовать формы, разработанные самостоятельно, но в самостоятельно разработанных формах обязательно должны присутствовать все реквизиты, поименованные в ч. 2 ст. 9 Закона № 402-ФЗ (ч. 4 ст. 9 Закона № 402-ФЗ).

При выявлении объектов, не принятых на учет, а также объектов, по которым в регистрах бухгалтерского учета отсутствуют или указаны неправильные данные, характеризующие их, комиссия должна включить в опись правильные сведения и технические показатели по этим объектам. Оценка выявленных инвентаризацией неучтенных объектов должна быть произведена с учетом рыночных цен, а износ определен по действительному техническому состоянию объектов с оформлением сведений об оценке и износе соответствующими актами (пп. 3.3 Методических указаний № 49).

В соответствии с ч. 4 ст. 11 Закона № 402-ФЗ и пп. «а» п. 28 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, выявленные при инвентаризации расхождения между фактическим наличием имущества и данными бухгалтерского учета в виде излишков приходуются по рыночной стоимости на дату проведения инвентаризации и у коммерческой организации соответствующая сумма зачисляется на финансовые результаты (учитывается в составе прочих доходов организации на основании п. 8 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Налоговый учет при оприходовании здания

В соответствии с п. 20 ст. 250 НК РФ стоимость излишков имущества, которые выявлены в результате инвентаризации, признается внереализационным доходом.

Внереализационные доходы, полученные в натуральной форме, учитываются при определении налоговой базы исходя из цены сделки с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, то есть применяются рыночные цены (п. 5 ст. 274 НК РФ). При этом рыночные цены определяются на момент совершения внереализационных операций (п. 6. ст. 274 НК РФ). Учитывая изложенное, а также положения п.п. 1 и 4 ст. 271, ст. 323 НК РФ, можно сделать вывод, что внереализационный доход по выявленному в ходе инвентаризации имуществу включается в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на дату проведения инвентаризации (письма Минфина России от 22.04.2011 № 03-03-06/1/263, от 06.06.2008 № 03-03-06/4/42).

Таким образом, при оприходовании здания на основании результатов проведенной инвентаризации у организации возникает налогооблагаемый налогом на прибыль доход, равный рыночной стоимости здания.

Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Первоначальная стоимость основного средства, выявленного в результате инвентаризации, определяется как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п.п. 8 и 20 ст. 250 НК РФ (абзац второй п. 1 ст. 257 НК РФ).

Пункт 8 ст. 250 НК РФ устанавливает, что при получении имущества безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 105.3 НК РФ. При этом информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества документально или путем проведения независимой оценки.

В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признается, в частности, имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.

В п. 2 ст. 256 НК РФ перечислены виды амортизируемого имущества, не подлежащие амортизации, в п. 3 этой же статьи перечислены объекты, которые исключаются из состава амортизируемого имущества. Эти перечни являются исчерпывающими и не содержат указания на имущество, выявленное по результатам инвентаризации.

Таким образом, нормы главы 25 НК РФ не содержат запрета на начисление амортизации по основным средствам, выявленным в результате инвентаризации. Следовательно, для целей налогового учета организация вправе начислять и учитывать амортизационные отчисления в расходах по объектам основных средств, выявленным в ходе инвентаризации (письма Минфина России от 06.02.2012 № 03-03-06/4/4, от 29.12.2009 № 03-03-06/1/829, от 13.03.2009 № 03-03-06/1/136, от 02.12.2008 № 03-03-06/1/657).

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, в том числе по объектам основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации.

Таким образом, организация имеет право начислять и учитывать в составе расходов амортизацию по выявленному в результате инвентаризации зданию начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это основное средство введено в эксплуатацию.

В соответствии с п. 5 ст. 259.1 НК РФ начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям.

В рассматриваемой ситуации оприходованное здание организация будет вносить в уставный капитал учреждаемого ООО.

Несмотря на то что право собственности на это здание к организации-получателю перейдет после регистрации права собственности на него, получающая сторона, в силу п. 4 ст. 259 НК РФ, имеет право начислять амортизацию по этому объекту недвижимости начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект будет введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации. Поскольку один и тот же объект основных средств не может одновременно амортизироваться у передающей и получающей стороны, считаем, что в учете организации-учредителя начисление амортизации по переданному амортизируемому имуществу прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда здание передано по акту приема-передачи.

Если оприходование здания и его передача в уставный капитал произойдут в одном месяце, то амортизация у учредителя начисляться не будет, а остаточная стоимость будет равна его первоначальной стоимости.

Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ (письма Минфина России от 04.06.2013 № 03-03-06/1/20327, от 14.09.2009 № 03-03-06/1/578).

Взнос в уставный капитал ООО

Оплата долей в уставном капитале ООО может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами (п. 1 ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон № 14-ФЗ)).

Согласно п. 2 ст. 15 Закона № 14-ФЗ денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале ООО, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно.

Денежную оценку вклада должен подтвердить независимый оценщик (п. 2 ст. 66.2 ГК РФ). Участники хозяйственного общества не вправе определять денежную оценку неденежного вклада в размере, превышающем сумму оценки, определенную независимым оценщиком.

Передача недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал ООО имеет инвестиционный характер и не является его реализацией (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

Порядок налогового учета операций, связанных с передачей имущества в качестве вкладов в уставные капиталы других организаций, регулируется ст. 277 НК РФ, согласно которой у налогоплательщика-участника не возникает прибыли (убытка) при передаче имущества в качестве оплаты долей.

При этом стоимость приобретаемых долей признается равной стоимости (остаточной стоимости) вносимого имущества, определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество, с учетом дополнительных расходов, которые для целей налогообложения признаются у передающей стороны при таком внесении.

Таким образом, при выбытии здания в связи с его передачей в качестве вклада в уставный капитал ООО у организации-участника не возникает налогооблагаемого дохода.

ГАРАНТ

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий