Аналитика / Налогообложение / Облагается ли НДС сумма перевыставленных арендатором коммунальных платежей?

Облагается ли НДС сумма перевыставленных арендатором коммунальных платежей?

Арендодатель, получающий коммунальные услуги на основании договоров со снабжающими организациями, сам снабжающей организацией не является и не может осуществлять реализацию коммунальных услуг
12.01.2015
ГАРАНТ

Между двумя юридическими лицами заключен договор аренды, по которому арендатор оплачивает арендодателю арендную плату с учетом НДС и несет расходы по предоставлению коммунальных и иных услуг, не входящих в арендную плату, на основании выставленных счетов. При этом арендатор не является плательщиком НДС (применяет УСН), а арендодатель является плательщиком НДС. Организация, оказывающая коммунальные услуги (тепло, горячее водоснабжение), выставляет счета арендодателю – собственнику помещения без НДС, соответственно, арендодатель, как плательщик НДС, выставляет арендатору счета с учетом указанного налога. Арендатор возражает против оплаты перевыставленных счетов с увеличением стоимости услуг на сумму налога.

Облагается ли НДС сумма перевыставленных арендатором коммунальных платежей?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Суммы перевыставленных арендодателем коммунальных платежей в части возмещения арендатором затрат по содержанию предоставленных в аренду помещений в налоговую базу по НДС у арендодателя не включается.

Обоснование вывода:

Нормой пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ в качестве объекта обложения НДС названы, помимо прочего, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ. Сдача в аренду объектов недвижимости для целей налогообложения признается услугой на основании нормы п. 5 ст. 38 НК РФ.

При этом отдельно следует квалифицировать взаимоотношения сторон договора аренды в отношении коммунальных услуг, потребление которых неразрывно связано с реализацией прав арендатора по использованию предоставленного в аренду объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю), имеющему энергопринимающие устройства, энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию.

Отметим, что правила, предусмотренные ст.ст. 539-547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 548 ГК РФ).

В этой связи арендодатель, получающий коммунальные услуги на основании договоров со снабжающими организациями, сам снабжающей организацией не является и не может осуществлять реализацию коммунальных услуг. Обеспечение арендованного помещения коммунальными услугами, как таковое, является лишь необходимым условием для сдачи в аренду объекта недвижимости и реализации прав арендатора на полноценное использование объекта недвижимости.

При этом в силу положений главы 34 ГК РФ возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (и аналогичных услуг) не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66, постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2009 г. № Ф09-4747/09-С2).

В письме от 14.05.2008 г. № 03-03-06/2/51 Минфин России, обосновывая свою позицию для арендатора, со ссылкой на п. 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66, разъясняет, что расходы на коммунальные платежи в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде данные расходы не включаются, счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг не производится. Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта обложения НДС не возникает.

Аналогичная позиция высказана Минфином России в письмах от 27.12.2007 г. № 03-03-06/1/895, от 24.03.2007 г. № 03-07-15/39.

В письме от 10.02.2011 г. № 03-03-06/1/86 Минфин России по вопросам обложения НДС и применения соответствующих налоговых вычетов отсылает налогоплательщика к письму ФНС России от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/86 (согласованному с Минфином России, далее – письмо ФНС России). В письме ФНС России (в трех пунктах) рассмотрены три возможных варианта оформления взаимоотношений сторон договора аренды в отношении потребляемых на арендуемом объекте коммунальных услуг. В частности, рассмотрена ситуация, когда договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений. Ссылаясь на письма ФНС России от 27.10.2006 г. № ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 г. № ШТ-6-03/340@, направленные в установленном порядке налоговым органам, разъяснено, что компенсационные выплаты на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных компенсационных выплат не составляет.

Отметим, что разъяснения, данные в письме ФНС России, а также приводимые налоговым органом в качестве доказательств примеры из арбитражной практики, затрагивают прежде всего вопросы о применении арендатором и арендодателем налоговых вычетов по НДС со стоимости коммунальных услуг, потребленных на арендованном объекте, и формирования при этом налоговой базы по НДС у арендодателя.

Учитывая вышесказанное, при предъявлении арендатором стоимости коммунальных услуг не происходит их реализации и не создается добавленной стоимости (как экономической категории), в том числе, поскольку арендодатель не применяет наценку на стоимость коммунальных услуг. Соответственно, объект обложения НДС отсутствует как таковой.

Разместить:

Однако, существует риск. Абсолютно неправовая практика была сформирована на уровне ВАС РФ, согласно которой договором аренды может быть предусмотрена постоянная арендная плата (стоимость определенного количества переданной в аренду площади), а также переменная (платежи за коммунальное обслуживание, включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений). Этот абсурд, полностью противоречащий основам гражданского права и разъяснениям ВАС РФ, данным в п. 12 Инф-го письма № 66, содержался в одном из постановлений Президиума ВАС РФ.