Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Сделка по продаже имущества: следует ли проводить оценку реализуемого объекта?

Сделка по продаже имущества: следует ли проводить оценку реализуемого объекта?

Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации

11.07.2013
ГАРАНТ
Автор: эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Самойлюк Ольга

Организация в период применения УСН в июле 2010 года приобрела земельный участок с расположенным на нем зданием. Балансовая стоимость земельного участка – 1 млн руб., остаточная стоимость расположенного на нем здания – 900 тыс. руб.

Данное имущество планируется в 2013 году продать организации, применяющей общую систему налогообложения: участок – за 25 млн руб., а здание – за 10 млн. руб. Реализация производится по ценам ниже рыночных. Организации (продавец и покупатель) не являются взаимозависимыми лицами.

Следует ли производить независимую оценку реализуемого имущества? Какие налоговые обязательства возникают у организации-продавца? Возможно ли доначисление налоговым органом налога с дохода, полученного от реализации земельного участка и расположенного на нем здания, исходя из их среднерыночной стоимости согласно ст. 40 НК РФ?

Применение УСН

Порядок определения доходов для целей формирования налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, регулируется нормами ст. 346.15 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ организации, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Доходом от реализации признается, в частности, выручка от реализации ранее приобретенных товаров (п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

Напомним, что реализация товаров организацией - это передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами) права собственности на товары одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Земельный участок и здание, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, квалифицируются в качестве объектов недвижимого имущества. Соответственно, указанные объекты являются имуществом и для целей налогообложения (п. 2 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, рассматриваемую операцию по реализации принадлежащих организации объектов недвижимости следует рассматривать для целей налогообложения в качестве операции по реализации товара.

Поскольку доходы от реализации недвижимого имущества не освобождаются от участия в формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ), то организация в данном случае должна признать в налоговом учете доход от реализации товара на дату его получения.

В соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ датой получения доходов является день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) организации иным способом (кассовый метод).

В случае, если при применении УСН объектом налогообложения являются доходы, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации (п. 1 ст. 346.18 НК РФ). При этом нормами главы 26.2 НК РФ для организаций, выбравших в качестве объекта налогообложения по УСН доходы, не предусмотрено возможности уменьшения полученных доходов на величину произведенных расходов (например на затраты на приобретение реализуемого имущества).

Обратите внимание, что нормами налогового законодательства не установлена обязанность организации-продавца привлекать независимого оценщика для определения стоимости реализуемых объектов недвижимости.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации при определении налоговой базы должна быть учтена вся сумма дохода, полученная при реализации указанных Вами объектов недвижимости (т.е. 35 000 000,00 руб. (25 000 000,00 руб. + 10 000 000,00 руб.)). Указанные доходы должны быть учтены при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в том отчетном (налоговом) периоде, когда Вашей организацией будут получены денежные средства в оплату реализованного имущества. Аналогичные разъяснения неоднократно давались и специалистами Минфина России (смотрите, например, письма Минфина России от 12.04.2013 г. № 03-11-06/2/12261, от 29.06.2011 г. № 03-11-11/162).

К сведению:

На основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение УСН организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 3 и 4 ст. 284 НК РФ), налога на имущество организаций. Организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ.

Налоговые риски

В соответствии с п. 1 ст. 105.3 НК РФ для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Вами сообщено, что продавец и покупатель по рассматриваемой сделке купли-продажи не являются взаимозависимыми лицами. Соответственно, цена по анализируемой сделке должна быть признана рыночной, если ФНС России не будет доказано обратное (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).

Также обращаем ваше внимание, что налог, уплачиваемый при применении УСН, к числу налогов, в отношении которых осуществляется налоговый контроль по сделкам между взаимозависимыми лицами, в силу суммовых ограничений, установленных как п. 2 и п. 3 ст. 105.14 НК РФ для контролируемых сделок, так и п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ для налогоплательщиков, применяющих УСН, не относится (п. 4 ст. 105.3 НК РФ).

Вместе с тем специалистами официальных органов неоднократно разъяснялось, что, если налогоплательщиком искусственно создаются условия для того, чтобы сделка не отвечала признакам контролируемой, или манипулирование налогоплательщиком ценами в сделках приводит к получению необоснованной налоговой выгоды, со стороны налоговых органов возможно установление фактической взаимозависимости лиц, в том числе в соответствии с п. 7 ст. 105.1 НК РФ, или признание сделки контролируемой на основании положений п. 10 ст. 105.14 НК РФ, а также доказывание получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды (смотрите, например, письма Минфина России от 19.11.2012 г. № 03-01-18/9-173, от 08.11.2012 г. № 03-01-18/8-162).

Обратите внимание, что при оценке выявленной необоснованной налоговой выгоды в ходе налоговой проверки и доначислении налога налоговым органом должны учитываться принципы определения дохода (прибыли, выручки), предусмотренные статьями 41 и 105.3 НК РФ. Факт получения необоснованной налоговой выгоды должен быть доказан налоговым органом (письмо Минфина России от 26.12.2012 г. № 03-02-07/1-316).

С учетом изложенного полагаем, что в рассматриваемой ситуации налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, может быть доначислен вашей организации (продавцу) только в том случае, если в ходе налоговой проверки специалистами налогового органа будет доказано, что названные объекты недвижимости были реализованы по цене ниже рыночной. Одновременно полагаем, что определение цены сделки на основании отчета независимого оценщика о стоимости реализуемых объектов может служить дополнительным аргументом, что реализация недвижимости проводилась вами по рыночной цене.

К сведению:

В соответствии с ч. 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 г. № 227-ФЗ с 1 января 2012 г. нормы ст. 40 НК РФ применяются исключительно к сделкам, доходы и (или) расходы по которым признаны в соответствии с главой 25 НК РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона (т.е. до 1 января 2012 года).

Иными словами, в отношении расходов (доходов) по сделкам, заключенным после 1 января 2012 года, взаимозависимость сторон и цены, применяемые в целях налогообложения, определяются в соответствии с положениями раздела V.1 части первой НК РФ.

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться