Компания продала недвижимость

Чем руководствоваться

1. ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н.

2. Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н.

3. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, утв. при­казом Минфина России от 29.07.1998 № 34н.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации.

Налогом на имущество облагаются объекты, которые учитываются на балансе в качестве основных средств (ст. 374 НК РФ). Когда объект перестает быть основным средством, он исключается из базы по налогу на имущество.

С какого момента можно не платить

Одним из признаков основного средства является его использование в деятельности компании и способность приносить экономические выгоды (доход) в будущем (п. 4 ПБУ 6/01 1).

Как только компания-продавец подписала акт и передала покупателю объект недвижимости, она не сможет использовать его в своей деятельности и получать от него доход. Значит, объект перестает отвечать признакам основных средств и исключается из их состава (п. 76 Методических указаний 2).

ПРОСТОК СВЕДЕНИЮ

На дату подписания акта приема-переда­чи недвижимости, находящейся в другом регионе, компания исключает ее из базы по налогу на имущество.

Минфин подтверждает, что объект выбывает из состава основных средств в момент его передачи по акту (письмо от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Итак, реализованный объект недвижимости исключается из базы по налогу на имущество на дату подписания акта приема-передачи.

Если объект в другом регионе

Когда объект недвижимости находится в другом регионе, то по месту его нахождения компания состоит на учете в налоговой инспекции. В эту инспекцию сдается декларация по налогу на имущество и ежеквартальные расчеты по авансовым платежам (п. 1 ст. 386 НК РФ).

В бюджет региона компания перечисляет сумму налога и ежеквартальные авансовые платежи (ст. 385 НК РФ).

Исключив объект из состава основных средств, компания больше не обязана сдавать по нему ежеквартальные расчеты и уплачивать авансовые платежи. А декларацию за год она вправе подать досрочно (ст. 45 НК РФ).

Тем не менее компания продолжает состоять на налоговом учете в инспекции по месту нахождения недвижимости. Налоговый орган снимет компанию с учета только после регистрации перехода права собственности - на основании сведений, полученных из Росреестра (п. 2 ст. 84 НК РФ).

ПРИМЕР

ООО «Альфа» является собственником объекта недвижимости в другом субъекте РФ. В мае 2012 года компания заключила договор купли-продажи этого объекта с другой фирмой. В этом же месяце объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи. Свидетельство о регистрации перехода права собственности будет получено в июле 2012 года. Первоначальная стоимость объекта - 30 млн руб., срок полезного использования - 320 месяцев. Фирма применяет метод линейной амортизации. Ежемесячная норма амортизации составит 0,3125% (1 мес. / 320 мес. х 100%).

Сумма ежемесячной амортизации равна 93 750 руб.

(30 000 000 руб. х 0,3125%).

Ставка налога на имущество - 2,2%. Остаточная стоимость объекта по состоянию на 31 декабря 2011 года (последнее число налогового периода; п. 4 ст. 376 НК РФ) составила 27 750 000 руб. Определим остаточную стоимость на следующие даты:

1 февраля 2012 года

27 656 250 руб. (27 750 000 - 93 750). 

1 марта 2012 года

27 562 500 руб. (27 656 250 - 93 750).

1 апреля 2012 года

27 468 750 руб. (27 562 500 - 93 750). Среднегодовая стоимость имущества за1 квартал 2012 года составит 27 609 375 руб. ((27 750 000 + 27 656 250 + 27 562 500 + 27 468 750) / 4). Теперь рассчитаем сумму авансового платежа за I квартал 2012 года: 27 609 375 руб. х 2,2% / 4 = 151 852 руб. Объект передан покупателю в мае 2012 года, поэтому кроме данных за месяцы I квартала для расчета суммы налога за 2012 год потребуется остаточная стоимость имущества на 01.05.2012. Она равна 27 375 000 руб. (27 468 750 - 93 750). Теперь рассчитаем сумму налога по объекту недвижимости за 2012 год. Сначала определим среднегодовую стоимость объекта: (27 750 000 + 27 656 250 + 27 562 500 + 27 468 750 + 27 375 000) / 13 мес. = 10 600 962 руб. Затем рассчитаем сумму налога на имущество по объекту за 2012 год: 10 600 962 руб. х 2,2% = 233 221 руб.

Значит, в бюджет нужно доплатить 81 369 руб. (233 221 - 151 852 (сумма авансовых платежей)). «Альфа» вправе досрочно подать декларацию по налогу на имущество за 2012 год.

Бухгалтерский учет

В момент оформления передаточного акта продавец должен отразить выбытие основного средства. Однако до перехода права собственности к покупателю он не может признать выручку от реализации недвижимости.

Минфин предлагает решать эту проблему с помощью счета 45 «Товары отгруженные». Этот счет предназначен для обобщения информации о наличии и движении отгруженной продукции (товаров), выручка от продажи которой определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете.

Передача объекта по акту отражается проводкой Дт 45 Кт 01 субсчет «Выбытие основных средств» (письмо Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20, до­ведено до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 31.03.2011 № КЕ-4-3/5085). При этом в дебет счета 45 списывается остаточная стоимость объекта.

В регистрах бухгалтерского учета в момент подписания акта приема-передачи объект нужно перевести из состава внеоборотных активов в оборотные (письмо Минфина России от 27.01.2012 № 07-02-18/01).

ПРОСТОУЧТИТЕ

Окончательное выбытие объекта недвижимости с баланса продавец отразит только после регистрации сделки и внесения записи о переходе права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Причем списываться с баланса будет не объект основных средств, а объект недвижимости, переданный покупателю, право собственности на который еще осталось за продавцом.

Прекращение амортизации

Юридический собственник (продавец) прекращает использовать объект недвижимости с даты, когда этот объект передан покупателю по акту приема-передачи. Именно с этого момента объект выбывает из состава амортизируемого имущества.

С 1-го числа месяца, следующего за месяцем выбытия, прекращается начисление амортизации (п. 5 ст. 259.1 НК РФ, письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/2/27). Момент государственной регистрации перехода права соб­ственности на объект недвижимости значения не имеет.

ПОЧЕМУ ИЗМЕНИЛАСЬ ПОЗИЦИЯ МИНФИНА

До 2011 года Минфин утверждал, что продавец должен платить налог на имущество до момента регистрации перехода права собственности к покупателю (письмо от 28.01.2010 № 03-05­05-01/02).

Сейчас чиновники разрешают исключить недвижимость из состава основных средств (а значит, прекратить уплату налога на имущество) с даты подписания акта приема-передачи. Изменение позиции объясняется тем, что с 1 января 2011 года отменены нормы, устанавливающие зависимость между принятием недвижимости на учет и наличием документов, подтверждающих госрегистра­цию права собственности на нее (п. 52 Методических указаний Q и п. 41 Положения ф). Нормы отменены приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186н, а разъяснения приведены в письме финансистов от 22.03.2011 № 07-02-10/20.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий