Долгое эхо земельной реформы

— Антон Владимирович, сегодняшнее состояние земельных отношений в России называют критическим. Но давайте вспомним, как все начиналось. Как Вы считаете, каковы основные ошибки проведенной в не такие уж еще далекие 90-е годы земельной реформы?

—После распада Советского Союза колхозы и совхозы (к слову сказать, обеспечивающие даже в конце 80-х более 80% сельхозпродукции, потребляемой в стране) спешно акционировались. Колхозники получили в подтверждение своих прав на участок, на котором вели подсобное хозяйство, что-то вроде ваучера и стали хозяевами бесплатных имущественных или земельных паев. Именно паев, а не земельных участков.

Размер пая устанавливался районным органом исполнительной власти совместно с комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам с учетом качества земель и выражался в баллогектарах. Реальный же размер земельной доли определялся в гектарах исходя из среднего балла всего хозяйства.

При этом государство ввело ограничения по использованию пая. Граждане были обязаны либо написать заявление о внесении своего пая в образованное на базе колхоза или совхоза предприятие или кооператив, либо самостоятельно создать крестьянское хозяйство или иное предприятие. Продать пай собственник мог только работникам хозяйства или самому хозяйству. Во многом такая «раздача» земель была изначально несправедливой, так как люди, работавшие на своих участках целыми поколениями, так и не смогли стать их полноценными собственниками.

Между тем, когда в октябре 1993 года Борис Ельцин своим Указом «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы» разрешил продавать свои паи всем собственникам, ситуация стала еще более критичной. Законом устанавливалось, что земельный пай можно было выделить в натуре, то есть определить границы земельного участка и уже этот участок продать. На фоне спада в сельском хозяйстве, обесценивания земли такая возможность продажи сельхозземель стала находкой для рейдеров и спекулянтов. Целые колхозы скупались вовсе не для сельхознужд, многие уже застроены. Причем если часть пайщиков продавали земли сами, то другие даже не догадывались, что их участок уже продан вместе с остальными. Хотя, казалось бы, операции даже с единичным паем должны были проводиться с согласия всех собственников паев данного коллективного хозяйства, земельные спекулянты легко обходили эту формальность.

Мошенничество с паями продолжается до сих пор. К нам за помощью ежедневно обращаются сотни граждан, которые при попытке приватизировать свой пай сталкиваются с тем, что он уже давно продан. Все документы общих собраний, записи в хозяйственных книгах и т.п. легко подделываются, и доказать что-либо, особенно спустя несколько лет, весьма сложно.

— Может быть, справедливее было бы дать бывшим колхозникам конкретные земельные наделы, а не непонятные для них виртуальные доли?

— Если бы изначально граждане стали частными собственниками участков в совхозах и колхозах, конечно, удалось бы избежать такого массового обмана. Но вот удержать владельцев от продажи своих земель тем же застройщикам, то есть тем, кто вообще никак не заинтересован в поддержании сельского хозяйства, боюсь, не удалось бы. Это общая беда страны. Ведь совсем не так давно, фактически со стартом нацпроекта «Развитие АПК», государство стало стимулировать развитие сельского хозяйства.

В лихие 90-е, что греха таить, многие бывшие колхозники искренне обрадовались возможности хоть за копейки, но продать свою землю. И тут, на мой взгляд, единственным выходом было бы установление четкой процедуры кадастрирования бывших колхозных земель и усиление контроля за их целевым использованием. Чтобы если бывшие колхозники продавали свои наделы (это их право), то только для сельхознужд. Или чтобы колхозники отчуждали земли в госсобственность. Не должно было такое количество земли просто исчезнуть из поля зрения государства или переводиться в другую категорию. Надо было не коллективными хозяйствами сковывать людей, а уровень контроля улучшать.

— Поддерживает ли Российский земельный союз внесенный в Государственную Думу законопроект № 130822-5 с поправками в Гражданский, Земельный и Налоговый кодексы, а также в ряд других нормативных актов, направленный на наведение порядка в земельных отношениях?

— И да, и нет: есть много спорных моментов. Если говорить о том, что мы приветствуем в данной законодательной инициативе, то прежде всего радует, что впервые на законодательном уровне делается попытка как-то защитить интересы многочисленных российских пайщиков. Мы только что говорили, что пайщик не может свободно распоряжаться своим земельным паем, не выделив его в натуре. А это значит, что он не только не может его свободно продать, но и, скажем, взять под него кредит. В обеспечение залога земельный пай не возьмет ни один банк. Сроки приватизации тоже все сдвигают-сдвигают, а приватизируется смешная доля от всех паев. Итут дело не только в лени владельцев. Понятно, что кому-то вообще не до земли. Кстати, для них в проекте закона предусмотрена возможность добровольного отказа от права владения земельным паем в пользу местных властей (бесхозные участки годами были в запустении, пока ими не заинтересовывались местные власти и не начали процедуру отчуждения через суд).

Есть и другая проблема: многие просто не могут себе позволить процедуру выделения в натуре земельного участка из коллективной собственности. Землеустроительные работы, которые необходимо проводить при выделении земельного участка, обходятся от 5 до 15 тысяч рублей. У владельцев долей часто просто нет этих денег.

Кроме того, чтобы как следует оформить свои права на земельный участок, нужно 10—11 месяцев. Причем требуется пройти согласительную процедуру с другими участниками общей долевой собственности и договориться о том, где именно выделить участок. Надо провести собрание дольщиков. Кто это должен делать? Сами дольщики. Где, на какие средства?

Учтите, что еще по Закону от 23.11.90 «О земельной реформе» использование земли у нас платное. Землевладельцы и землепользователи облагаются земельным налогом. Вот и получается, что выделение пая в земельный участок по расходам перекрывает для владельца возможные выгоды, а о проблемах, связанных с особенностью правового статуса земельных паев, хозяева вспоминают слишком поздно. Для государства такие неучтенные земли тоже большая проблема, раз они «невидимы» для налогообложения.

— Сколько на сегодняшний день неучтенных сельхозугодий?

— Сейчас в собственность сельскохозяйственных организаций оформлено 2,8 млн га. 14,3 млн га возделывается на правах аренды с государственной регистрацией договоров. Итого — 17,1 млн га сельхозземель в легальном обороте.

В аренде без госрегистрации договоров — еще 54,6 миллиона гектаров. Аеще 24,5 миллиона гектаров возделываются вообще без оформления каких-либо документов. Фактически это самозахват невостребованных долей. Итого 79,1 млн га земель не подлежат госучету. Это проблема не только налогообложения, но и тех же рейдерских захватов, ведь почти никак не оформленная земля — это самая желанная добыча для земельных спекуляций.

— Что дает пайщикам новый законопроект?

— Он во многом упрощает процедуру выделения земельного участка из коллективной собственности не столько за счет сокращения необходимых для этого операций, хотя некоторая оптимизация и имеет место, сколько за счет их детализации. Нет, он почти никак не расширяет права пайщиков, но устанавливает четкие нормы оборота сельхоздолей.

Подробно прописывается процедура регистрации земельного участка при выделении земельных долей, перечисляются необходимые документы. Устанавливается, что в государственной регистрации прав на такой земельный участок должно быть отказано, если:

4 в заявлении о регистрации прав на образуемый в счет земельной доли участок или в приложенных к заявлению документах не приводится расчет размера долей в праве на образуемый участок, находящийся в собственности нескольких лиц;

4 отсутствует подтверждение совместной собственности на образуемый земельный участок.

На наш взгляд, такое требование позволит снизить уровень коррупционности в этой сфере.

Теперь что касается размера долей в праве коллективной собственности в изменяемом земельном участке. Если таковой был зарегистрирован в соответствии с законодательством, то государственный регистратор сам обязан рассчитать размер долей в праве общей собственности на изменяемый земельный участок.

Правда, тут есть одно «но»: данное правило не применяется, если ранее права участников долевой собственности на земельный участок, из которого выделяется земельный участок в счет земельной доли, не были зарегистрированы или не были выражены в виде правильной дроби. В этом случае государственный регистратор только фиксирует изменившееся количество участников коллективной собственности с учетом «выбывшего», но не размер изменившегося участка.

Для регистрации операций с земельными долями, т. е. участками, не выделенными в натуре из коллективной собственности, теперь достаточно предъявления кадастрового паспорта или кадастровой выписки о земельном участке, в составе которого находится земельная доля. А подать заявление может как сам собственник, так и его законный представитель.

— Какие еще предлагаются новшества?

— Очень важным дополнением является внесение положений о многоконтурном участке. Такое понятие — новинка для российского земельного законодательства. Многоконтурный земельный участок — это земельный участок, представляющий собой совокупность обособленных, не имеющих общих границ частей земной поверхности, имеющих одно целевое назначение и находящихся в собственности у одного лица (одних лиц).

Теперь владеющие несколькими земельными участками граждане, вместо того чтобы регистрировать права на каждый участок отдельно, могут зарегистрировать права на один экономический субъект, что значительно проще и дешевле.

Если говорить об оптимизации, то, во-первых, теперь государственная регистрация права на земельный участок, образуемый в результате выдела в счет долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности более пяти лиц, может быть осуществлена на основании заявления, которое подано лицом, уполномоченным общим собранием собственников земельных долей.

Существенные льготы получат и добросовестные арендаторы сельхоздолей. Так, преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, право муниципальной собственности на который возникло при прекращении прав на невостребованные земельные доли, предоставляется сельскохозяйственной организации при условии, что эта сельскохозяйственная организация надлежаще использовала этот участок в течение не менее трех лет. А по истечении трех лет аренды и надлежащего использования такого земельного участка арендатор вправе приобрести его в собственность без торгов по цене, установленной законом субъекта РФ для случаев приобретения в собственность сельскохозяйственных угодий при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения (то есть до 20% от кадастровой стоимости).

Во-вторых, очень важно, что теперь организация общего собрания всех участников долевой собственности во многом ложится на муниципальную власть. Ее представитель должен не только участвовать в организации собрания, но и присутствовать на нем, протоколируя количество участников и принимаемые решения, а также председательствуя, если в этом есть необходимость.

— Как Вы относитесь к предлагаемому законопроектом упрощению процедуры «экспроприации» государством невостребованных земельных долей?

— Все перечисленные выше нововведения должны несколько упростить процедуру выделения земельных долей из коллективной собственности, легализовать их оборот и снизить коррупционные риски этого процесса. Справедливые льготы получают и добросовестные арендаторы.

Тем не менее сказать, что законопроект направлен именно на разрешение проблем многочисленных российских земельных пайщиков, все-таки нельзя. Цель у данной законодательной инициативы другая — расширение функций местных властей в области управления земельными ресурсами. Для ее реализации вводится упрощенная процедура «экспроприации» государством невостребованных земельных долей.

Я не хочу сказать, что сама идея неверна. В России действительно огромные площади сельхозземель стоят в запустении: о них забыли, их бросили или просто не нашлось наследников после смерти владельцев. Многие сельхозземли используется не по назначению. Процедура отчуждения таких участков сейчас весьма длительная. А в законопроекте эта проблема разрешается, но иногда за счет снижения правовой защищенности собственников, пусть даже нерадивых.

Простой пример: если сегодня для отчуждения используемой не по назначению земли орган государственной власти или местного самоуправления обязан заблаговременно предупредить собственников участков о допущенных нарушениях и только после получения от них письменного подтверждения, что они проинформированы, начинать продажу земли с торгов, то согласно законопроекту уведомлять кого-либо местные власти не обязаны. После двух лет нецелевого использования участок отчуждается в собственность местных властей. Тут, правда, стоит отметить, что, хотя срок и сокращен с трех до двух лет, основная проблема действенности этой нормы все равно не решается. Ведь изъятие земли после двух лет нецелевого использования, как и после трех, затруднительно в связи с тем, что аффилированные фирмы постоянно перепродают участки, и «поймать» фирмы на этом сроке почти невозможно.

— В сегодняшней неразберихе с землей проверить правовую чистоту сделки очень сложно. Вы могли бы дать советы нашим читателям, что надо проверять при покупке земли, чтобы потом не кусать локти?

— Обращать внимание в сделке с недвижимостью надо на все: и на документы о собственности, и на установленные ограничения (обременения), и на схему денежных расчетов. И очень настоятельно советую консультироваться с юристами. Дам несколько наиболее общих советов.

Сделка начинается с получения и проверки имеющихся документов у продавца или его риэлтора. Обязательно посмотрите паспорт продавца и оригинал свидетельства на право собственности на землю, чтобы убедиться, что земля принадлежит именно ему. Если вам показывают только копию свидетельства, то от сделки лучше откажитесь. Копия свидетельства могла быть выдана в случае, если участок является предметом судебного разбирательства, или когда участок находится под арестом, или когда само свидетельство изъято. Если продавцом выступает риэлтор, то побывайте в агентстве недвижимости, которое он представляет, и уточните, работает ли там этот человек, посмотрите лицензию, ознакомьтесь с документами, на основании которых продается данный земельный участок.

Если участок продается через представителя, попытайтесь проверить, не отозвана ли доверенность. В доверенности должно быть прописано, какую недвижимость доверяют продать представителю, по какой цене, имеет ли представитель право подписывать договор по сделке.

Внимательно изучите свидетельство о собственности на продаваемый земельный участок, если продавец такое свидетельство представил. В нем должно быть указано, кем и когда оно выдано, на основании каких документов, кто является собственником земли, сколько земли выдано, статус участка; кадастровый номер участка. Кадастровый план обязательно должен быть приложен к свидетельству на право собственности. В нем указаны количество соток, категория земли, план границ участка, сведения о частях земельного участка. В обременения по данному участку земли указываются в выписке из кадастра. Это важно знать, так как при переходе права собственности все обременения и ограничения на строительство сохраняются. Бывает, когда в документах на землю не указан ряд обременений и ограничений.

Желательно получить документы, на основании которых продавец стал владельцем участка. Попросите его представить вам документы об уплате налогов на землю или справку об отсутствии задолженности, подписанную председателем товарищества, если вы покупаете участок в садовом товариществе. Чтобы избежать недоразумений с родственниками продавца, можно получить нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Потребуйте справку о дееспособности продавца, если его психическое здоровье вызывает у вас сомнения. Невменяемость на момент совершения сделки может стать причиной признания ее недействительной. Сравните, сколько соток было выделено продавцу по документам и сколько используется и продается сейчас, так как многие граждане самовольно используют участок большей, чем положено, площади.

Если вы решили купить земельный участок, который был приобретен после 31 января 1998 года, то вам понадобится свидетельство о государственной регистрации права на землю, выданное учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же земельный участок приобретен до указанного срока, то прежде чем его продать, владелец должен пройти перерегистрацию прав на землю. Сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.

Комментарии

Большакова Т.А

22 марта 2010 г. в 10:10

Почему-то никто не думает о тех добросовестных землевладельцах, которые в первые годы земельной реформы (когда ещё небыло понятия "собственность" на землю) получили земельные участки на праве "наследуемое владение". Распоряжаться частками на праве "наследуемое владение" нет никакой возможности. Эти участки даже в залог банки не принимают. Тоесть надо умереть сначала, потом потомки будут распоряжаться этим участком. Надо предусмотреть для добросовестных владельцев земельных участков на этом праве 15 и более лет однократное и бесплатное оформление в собственность.

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий