Пределы уточнения площади земельного участка

Чтобы уточнение  было возможным

Уточнение местоположения границ земельного участка непременно влечет за собой и уточнение его площади. Пределы уточнения площади закреплены в п.1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре, согласно которому при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если в результате кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, закрепленный в земельном законодательстве для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно данного земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Это положение Закона о кадастре представляет собой измененную норму, содержавшуюся в абз. 5 п. 3 ст. 20 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (Закон о земельном кадастре), в силу которой в проведении государственного кадастрового учета земельных участков отказывалось, если содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышала указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, определенный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Как видим, в действующей сегодня норме есть одно существенное нововведение: в случае, когда предельный минимальный размер земельного участка, закрепленный в земельном законодательстве для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, не установлен, уточнение площади возможно в пределах 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Кроме того, Закон о кадастре изменил положение, исходя из которого для целей уточнения площади применяется предельный минимальный размер земельного участка, установленный в земельном законодательстве. Прежняя формулировка Закона о земельном кадастре говорила о минимальном размере земельного участка, закрепленном нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Итак, говоря о расхождении уточняемой «документальной» площади, сведения о которой внесены в кадастр согласно правоустанавливающим и (или) правоудостоверяющим документам, и уточненной в результате кадастровых работ площади, Закон о кадастре оперирует понятием «предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования». Однако вопрос определения этого минимального размера является весьма дискуссионным.

 

Требования к минимальному размеру

На практике часто минимальный размер определяют исходя из п. 1 ст. 33 ЗК РФ. В силу этой нормы предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В то же время правомерность подобного толкования закона в нынешних условиях вызывает большие сомнения, поскольку п. 1 ст. 33 ЗК РФ оговаривает предельные размеры земельных участков лишь для определенной конкретной цели — предоставление земельных участков из находящихся в государственной или муниципальной собственности в собственность граждан, что исключает ее применение для иных целей. Представляется, что указанная норма направлена не только на защиту публичного интереса, выражающегося в нежелательности излишнего дробления (или, наоборот, чрезмерного укрупнения) земельных участков, препятствующего их рациональному использованию и охране, но также и на защиту частного интереса граждан от необоснованного занижения размеров предоставляемых им земельных участков.

Существует также мнение, что минимальные размеры земельных участков для целей уточнения площади надлежит определять исходя из требований п. 3 ст. 33 ЗК РФ, согласно которому для иных целей, не приведенных в п. 1 ст. 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Данная позиция также не может быть признана правильной по следующим основаниям. Из названия ст. 33 ЗК РФ следует, что данная статья закрепляет нормы предоставления земельных участков. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что понятие «предоставление земельных участков» означает передачу земельных участков из публичной в частную собственность. Таким образом, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, так же как и п. 1 ст. 33 ЗК РФ, определяет предельные размеры земельных участков для предоставления в частные руки. Но в отличие от п. 1 ст. 33 ЗК РФ для целей, не связанных с ведением крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, а также ведением личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Вопрос о предельных минимальных размерах земельных участков еще долго мог бы быть предметом дискуссии, но законодатель внес ясность, введя в ЗК РФ ст. 11.9, закрепляющую требования к образуемым и измененным земельным участкам. В данной статье сказано, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в силу законодательства о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами. Эта норма наконец-то четко закрепила в ЗК РФ положения, вытекающие из п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а также п. 9 ст. 36, 37 Градостроительного кодекса РФ. Таким образом, именно положения ст. 11.9 ЗК РФ должны применяться при определении пределов уточнения площади как устанавливающие требования к предельным размерам земельных участков, формируемых в качестве объектов земельных отношений в широком смысле, а не только с целью предоставления.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что уточненная площадь земельного участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер этого земельного участка, установленный:

— градостроительными регламентами — для земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности вводятся градостроительные регламенты;

— в силу ЗК РФ, других федеральных законов — для земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

При отсутствии градостроительных регламентов или соответствующих норм ЗК РФ, а также федеральных законов уточненная площадь земельного участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В связи с этим вызывает сомнение правомерность принятия органами власти некоторых субъектов РФ и муниципальных образований нормативных актов, устанавливающих в отсутствие правил землепользования и застройки, а также соответствующих актов федерального законодательства предельные размеры земельных участков для иных, кроме предусмотренных ст. 33 ЗК РФ, целей.

Так, например, Закон Санкт-Петербурга от 18.07.2005 № 405-53 «О минимальных размерах площади земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет» указывает, что в отношении частей территории Санкт-Петербурга, для которых в установленном порядке не введены в действие градостроительные регламенты (временные регламенты застройки земельных участков), минимальные размеры площади земельных участков определяются согласно настоящему Закону. Также весьма показательным примером превышения полномочий органами власти может служить Решение Совета депутатов Клинского муниципального района Московской области от 21.02.2007 № 4/38 «О минимальном размере превышения площади земельного участка, находящегося в собственности гражданина», закрепляющее минимальные размеры земельных участков, «свободных от прав третьих лиц, составляющие разницу между площадью участка, находящегося в собственности по документу, и площадью фактического пользования, в целях получения сведений об уточненной площади для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок».

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий