Как россияне обходят налог на недвижимость: искусственное занижение стоимости больше не помогает

Россияне всё чаще платят налог с продажи недвижимости, исходя не из договорной, а из кадастровой стоимости. Это связано с действующим правилом: налог рассчитывается с наибольшей из двух величин — 70% кадастровой стоимости или суммы, указанной в договоре купли-продажи. Поэтому попытки продать дорогое жилье по заниженной цене ради экономии на налогах больше неэффективны.

Занижение стоимости: риск доначислений

Продавцы, указывающие в договоре искусственно низкую цену, пытаются снизить налоговую нагрузку. Однако если стоимость окажется заниженной более чем на 20–30% от рыночной, налоговая может доначислить налог. Это считается попыткой ухода от налогообложения.

Завышение стоимости: способ обмануть банк

Обратная ситуация — искусственное завышение цены — используется, когда у покупателя нет собственных средств на первоначальный взнос. Он может договориться с продавцом об увеличении стоимости, а затем внести разницу в банк. Это также незаконно и может повлечь обвинения в мошенничестве. Такие схемы часто применяются в индивидуальном жилищном строительстве, где трудно определить объективную рыночную стоимость.

Популярные схемы «экономии» и их последствия

Россияне пытаются «сэкономить» двумя основными способами:

• занижение стоимости с доплатой наличными;

• завышение стоимости для получения большей суммы кредита.

Однако налоговая всё чаще пересчитывает налог по кадастровой стоимости. Кроме того, если занижение окажется слишком значительным, возможны проблемы с законом, а доказать реальную цену сделки почти невозможно.

Способы снизить налог законно

Существуют и более легальные способы повлиять на размер налога. Один из них — оспорить кадастровую стоимость жилья в суде. Если удастся добиться снижения, налог также уменьшится. Ещё один метод — разделить сумму сделки: часть указать в основном договоре купли-продажи, остальное — в отдельном соглашении (например, за ремонт). Однако это опасно для покупателя: при расторжении сделки он рискует вернуть только ту сумму, что указана в основном договоре.

Как налоговая и банки выявляют махинации

Любая попытка манипуляций с ценой может быть расценена как уклонение от налогов или мошенничество. Современные цифровые инструменты ФНС позволяют сопоставлять данные Росреестра и выявлять подозрительные сделки. Если сумма в договоре значительно отличается от рыночной, сделка попадает под внимание инспектора.

Банки также ведут собственный мониторинг — подозрительные заявки могут быть отклонены или направлены на дополнительную проверку.

Новый порядок с 2025 года

С января 2025 года при регистрации прав на недвижимость станет обязательным указывать цену сделки в новом формате заявления. Это поможет автоматически выявлять случаи, когда цена явно занижена или завышена.

Если дело дойдёт до суда, покупатель, согласившийся на сомнительную схему, может быть признан недобросовестным. Сделку признают недействительной, и он получит обратно только ту сумму, что официально прописана в договоре. При этом налоговая вправе доначислить налог, исходя из 70% или даже 100% кадастровой стоимости — в зависимости от региона.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий