Аналитика / Налогообложение / Как провести улучшения арендованного имущества без споров с налоговиками

Как провести улучшения арендованного имущества без споров с налоговиками

Платить налог на имущество с неотделимых улучшений должен арендатор до момента, пока они числятся в составе основных средств. Об этом четко высказался Высший арбитражный суд в. Таким образом, давняя позиция налоговиков и Минфина подтверждена судьями. Но вопросов по улучшениям арендованного имущества по-прежнему много. Чтобы в них разобраться, в нашей редакции собрались чиновник, лектор и главбух
09.04.2012
журнал «Семинар для бухгалтера»

Ольга Борзунова, государственный советник Российской Федерации 3-го класса

Ирина Сидорова, лектор, финансовый консультант компании «Налоговик»

Ольга Бурлуцкая, главный бухгалтер ООО «Ветеран-2»

Ольга Бурлуцкая:

– Тема учета неотделимых улучшений актуальна для моего предприятия. Помню, как-то пришлось полностью реконструировать арендованное нежилое помещение под розничный магазин. С мнением судей из постановления № 16291/11 я соглашаюсь: неотделимые улучшения арендованного имущества числятся в составе основных средств и учитываются на счете 01 . Требование включать их стоимость в расчет налога на имущество, на мой взгляд, обоснованно – мы так и делаем. Но вопросы часто возникают из-за неопределенности в отнесении объектов к категории неотделимых улучшений.

Ирина Сидорова:

– Проблемы учета неотделимых улучшений возникают именно из-за отсутствия четкого определения этого понятия. Ни один законодательный документ не позволяет отделить расходы на ремонт от расходов на неотделимые улучшения. Ремонтные расходы уменьшают прибыль арендодателя, а неотделимые улучшения формируют у него объект основных средств. Он до момента выбытия участвует в формировании налоговой базы по налогу на имущество. При этом случается, что арендатор не получает от арендодателя ни копейки, если неотделимые улучшения произведены без согласия последнего. Вот почему в договоре аренды необходимо предусмотреть все возможные нюансы: от перечня работ, которые считаются неотделимыми, до порядка их возмещения арендодателем арендатору и момента перехода права собственности на неотделимые улучшения.

Ольга Борзунова:

– Некоторые улучшения действительно нельзя отнести к текущему ремонту, они носят капитальный характер. Многим компаниям кажется, что проще взять в аренду офис и сделать там ремонт «под себя». Но для бухгалтера такой ремонт превращается в головную боль. Так, к текущему ремонту нельзя отнести установку лифта, пожарной сигнализации, возведение фундамента, стен, опор. Все то, что приводит к функциональному изменению оборудования.

Ирина Сидорова:

– Бухгалтеру необходимо в первую очередь разделить улучшения имущества на отделимые и неотделимые. Если при отделении улучшений имуществу будет нанесен вред, они считаются неотделимыми. Отделимые улучшения арендатор может унести с собой: ни имущество, ни арендодатель от этого действия не пострадают. Отделимые улучшения – собственность арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Повторяю: правильный учет неотделимых улучшений базируется в первую очередь на условиях договора аренды, в рамках которого арендатор за свой счет улучшает имущество с согласия арендодателя или без оного.

Ольга Борзунова:

– Неоднозначность правового статуса неотделимых улучшений не раз отмечал Минфин России. Одни из последних писем – от 17 августа 2011 г. № 03-03-06/2/130 , от 3 мая 2011 г. № 03-03-06/2/75 и от 13 апреля 2010 г. № 03-03-06/2/75 . Чтобы учесть расходы на капвложение, все-таки лучше запастись письменным согласием арендодателя, например в виде дополнительного соглашения к договору аренды. Также трудности вызывает дальнейшая судьба неотделимых улучшений при окончании договора аренды. Во-первых, при передаче неотделимого улучшения арендодателю необходимо начислить НДС с такой передачи. Можно, конечно, обосновать, что такие улучшения не имеют экономической выгоды для арендодателя, поэтому передача в смысле статьи 39 НК РФ не может считаться реализацией. И в последнее время есть подтверждающие такую позицию судебные решения. Однако поскольку налоговики не придерживаются такой позиции, арендатору придется отстаивать ее.

Ольга Бурлуцкая:

– Порядок налогового учета неотделимых улучшений невыгоден для компании, особенно в случае заключения договора на срок менее пяти–семи лет. Чтобы уменьшить убыток, можно попытаться договориться с арендодателем о частичном возмещении недоамортизированной части, но в данном случае опять встанет вопрос об НДС и налоге на прибыль.

ИТОГИ

Платить налог на имущество по неотделимым улучшениям арендатор должен до тех пор, пока они числятся в составе основных средств. Это подтвердил ВАС РФ в решении от 27 января 2012 г. № 16291/11 . Избежать проблем поможет четкое описание процедуры улучшения арендованного имущества в договоре аренды.