Движение на выходе из кризиса

США

В сентябре продажи недвижимости обвалились на 1,8% после двухмесячного роста — это на 24,9% меньше, чем год назад, когда налоговыми льготами по программе First Time Homebuyers решили воспользоваться первые покупатели. Но в апреле действие программы закончилось, и продажи тут же упали на 30%. Средняя цена за домовладение в III квартале 2010 г. составила $177 900, снизившись на 0,2% по сравнению с предыдущим годом.

Количество отчуждений (жилья, купленного в кредит) в III квартале текущего года возросло в 65% районов страны. Самый высокий рост отчуждений был зафиксирован в Сиэтле, рост отчуждений также наблюдался в Чикаго, Хьюстоне, Калифорнии, Флориде, Неваде, Аризоне.

В течение следующих двух лет прогнозируется рост ВВП в пределах от 2 до 2,5%. С появлением 1,5 млн новых рабочих мест уровень безработицы должен снизиться до 8% к 2013 г. и вернуться к нормальному уровню в 6% к 2015 г. В 2011 г. мы должны увидеть на рынке более 5,1 млн единиц вторичного жилья вместо 4,8 млн в этом году. Население США возросло за последние 10 лет на 30 млн человек, и это, вне сомнения, отразится на спросе на недвижимость. По нашему прогнозу на 2011 г., цены в точках subprime упадут на 10%, а потом ожидается длительный период стагнации. Рост возможен не раньше 2013 г.

Западная Европа

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. В конце сентября средняя цена домовладения была всего на 6% выше уровня 2005 г. В сентябре в среднем цена выросла на 3,05% за год (166 757 фунтов стерлингов). В стране серьезный дефицит бюджета, и, чтобы уменьшить его, правящая партия консерваторов предложила сократить около 0,5 млн госслужаших в течение четырех лет и повысить пенсионный возраст до 66 лет к 2020 г. В следующем году британцев ожидает сокращение зарплат.

В III квартале 2010 г. динамика цен на премиум-рынке Лондона оставалась положительной, хотя в некоторых сегментах рынка и отмечалось небольшое падение. Рост был зафиксирован в премиальных районах на юго-западе и востоке, на севере сохранялась стабильная ситуация, а в центре имела место отрицательная коррекция -0,1%. Спрос на семейное жилье остается постоянным.

Рост арендных ставок в Центральном Лондоне замедлился. В то же время отмечается повышенный спрос на аренду в нижних сегментах рынка, в том числе и на компактное жилье на окраинах города. Элитному рынку продолжат оказывать поддержку активность иностранных покупателей и благоприятный курс валют.

ФРАНЦИЯ. В III квартале 2010 г. цены на жилье во Франции оставались стабильными, в то время как в Париже и во всем остальном регионе Иль-де-Франс отмечался серьезный рост — примерно 7-9% по отношению к показателям прошлого года (стоимость 1 кв. м в Париже в III квартале составила 6381 евро). Резкое повышение цен в Париже указывает на смещение спроса на жилье из сельской местности в столицу. Это связано с увеличением неопределенности экономической ситуации в стране. Кроме того, рост цен вызвали низкие ставки по ипотеке. Резкого подорожания, однако, не ожидается, поскольку Франция реализует меры по сокращению расходов, а последствия изнурительной забастовки в ответ на реформы пенсионного обеспечения заставят затянуть пояса.

АВСТРИЯ. В Австрии, как и в Швейцарии, не использовалась секьюритизация, поэтому эту страну можно с полной уверенностью отнести к стабильным и растущим рынкам. На рынке Австрии практически не изменились условия ипотечного кредитования, налицо стабилизация и некоторое снижение банковских процентных ставок на фоне активного развития инфраструктуры. Австрийские Альпы на сегодня наиболее привлекательны по сравнению с соседними странами: французы продают свои Альпы уже полвека, и потенциал роста этого рынка сегодня невелик, а ликвидность объектов невысока. Австрия же начала продавать свои Альпы сравнительно недавно. Цены здесь относительно низкие, а перспективы весьма заманчивы, так как порог входа на рынке Австрии ниже, чем в других странах, торгующих «альпийской недвижимостью». Возможный рост прогнозируется здесь примерно на уровне 5% в год, что подтверждает статистика последних лет.

Средиземноморье

ИТАЛИЯ. Несмотря на большой внешний долг, внутренний долг страны минимальный, а итальянские заемщики имеют самые низкие кредитные обязательства во всем Евросоюзе. Кроме того, по состоянию на середину 2010 г. не было продано ни одного отчужденного объекта. Количество объектов, проданных в первой половине 2010 г., на 30% ниже, чем до начала финансового кризиса.

Однако итальянский регион Калабрия стал одним из тех, где инвесторы потерпели настоящий крах. Несколько лет назад его стали позиционировать как «новую Ривьеру», предлагая покупателям «выгодные инвестиции» в роскошные виллы на побережье. В действительности этот рынок абсолютно неликвиден. Некоторое время назад при помощи известных технологий маркетинга и PR этот депрессивный регион был раскручен и сюда пришли первые инвесторы. После этого цены в прайс-листах уверенно пошли вверх. Это достаточно распространенная схема создания виртуального роста цен на недвижимость. Однако, учитывая тот факт, что туристический поток в Калабрию не сформирован, у инвесторов, вне сомнения, будут серьезные проблемы как со сдачей в аренду приобретенного объекта, так и с последующей его перепродажей.

КИПР. Противоречивая информация поступает о рынке недвижимости островного государства: слабость греческой экономики сильно влияет на рынок недвижимости Кипра. В октябре госдолг составил 17,8 млрд евро (105% от ВВП), в связи с чем рейтинговое агентство Moody's назвало страну довольно рискованной зоной. Тем не менее за 10 месяцев текущего года иностранным покупателям было продано 1593 объекта (что на 8% выше, чем за аналогичный период 2009 г., однако в 2008 г. за тот же период было продано 6118). Лучшие результаты в октябре по продажам показали Фамагуста (рост продаж на 119% по сравнению с прошлым годом), затем Ларнака (100%), Пафос (61%), Лимассол (40%), Никосия (23%).

Другие страны

ДУБАЙ (ОАЭ). Цены на недвижимость здесь продолжают падение, но его темпы замедлились. По итогам года ожидается падение на уровне 15% (после 45% в 2009 г.). Также снижаются и арендные ставки, поскольку рынок перенасыщен предложением (около 44 000 единиц жилья сейчас простаивает). Основной проблемой для рынка стало то, что он фокусировался на премиальном и ультрапремиальном жилье, а вот в менее дорогих сегментах по мере роста уверенности покупателей цены стабилизируются. В августе 2010 г. цены на недвижимость снизились на 1,98%, цены на квартиры — на 2,56%.

КИТАЙ. В первой половине 2011 г. китайское правительство намерено ввести налог на недвижимость — это станет последней мерой для того, чтобы остудить перегретый рынок. Также не исключено дальнейшее увеличение ставок по ипотеке. Уже были введены ограничения на доступ к ипотечным кредитам для покупки второго и третьего жилья. Несмотря на все попытки правительства, в сентябре цены в 70 городах выросли на 9,1% в годовом исчислении.

Непрямые инвестиции в недвижимость

Пенсионные фонды в США и Европе являются основными инвесторами в недвижимость. 50% своего капитала фонды инвестируют в недвижимость непрямым способом. Частные инвесторы повсеместно используют такой способ вложения средств из-за высокой ликвидности и низкого порога входа. За III квартал инвестиционные портфели, состоящие из инструментов непрямого инвестирования в недвижимость, показали доходность 18%, включая аренду. Пример состава портфеля: больницы и учреждения здравоохранения — 26%, офисы — 37%, леса — 8%, отели и курортная недвижимость — 15%, студенческие апартаменты — 6%, жилая недвижимость — 8%. На вложенные 300 000 руб. одним из инвесторов был получен доход 54 000 руб. за квартал.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий