Земля и доля

- Александр Васильевич, какие проблемы возникают у судов при разрешении споров, связанных с применением земельного законодательства? 

- Вопросов у судей много: по подведомственности, по срокам исчисления исковой и приобретательной давности, при разрешении споров о разделе земельных участков и определении порядка пользования ими. Проблемы возникают и при рассмотрении дел, связанных с арендой, ипотекой, другими способами распоряжения участками.

- Какие регионы лидируют по количеству и сложности земельных дел? 

- Конечно же южные (там земля плодородная и дорогая) и, естественно, Московская область.

- Наверное, предстоящая Олимпиада еще больше все усложнила? 

- Не сказал бы. Земельный вопрос, как и квартирный, всегда был у нас очень острым.

- Многие юристы отмечают в южных регионах увеличение споров, связанных с изъятием участков для государственных и муниципальных нужд. Возможно, в этом случае причина в Олимпиаде? 

- Эта проблема актуальна по всей стране, суды нередко сталкиваются с незаконным изъятием земли под предлогом «государственных и муниципальных нужд». Но когда видишь, что на самом деле какая-то частная фирма строит коммерческий объект, становится понятно, что интересы тут не всегда государства, а чаще конкретных предпринимателей.

- От наших читателей поступило много вопросов, связанных с выделением земельных долей. Для судов это также сложная тема? 

- Да. У судей часто возникают вопросы по таким делам.

- Постановление Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на них не ответило?

- В своем Постановлении Конституционный Суд РФ решил только одну проблему: каким образом должно приниматься решение на общем собрании земельных дольщиков. Попутно КС РФ лишь обозначил некоторые направления и намекнул на решение ряда других вопросов, возникающих при выделе земельных долей. Например, Суд указал на то, что общее собрание может использоваться как согласительная процедура между дольщиками.

Поскольку перед Конституционным Судом РФ был поставлен вопрос о законности установленной в Законе процедуры принятия решений на общем собрании, он на этот вопрос и дал ответ, не выходя за рамки своей компетенции. К сожалению, сложностей в этой области осталось еще немало.

- Почему вопросов, проблем и расхождений в судебной практике по земельным делам так много? 

- Без расхождений, видимо, трудно обойтись. В наше земельное законодательство постоянно вносятся изменения. С одной стороны, законодатели стремятся защитить землевладельцев, фермеров, создать для их деятельности наиболее благоприятные условия. В этом плюс.

Но с другой стороны, граждане и правоприменители нередко не успевают за этими изменениями. Возникают сложности и у судов. У них уже накопилась определенная практика по земельным делам, но пока она, к сожалению, не всегда единообразная: сказывается нерегулированность по многим вопросам, нечеткость изложения отдельных норм земельного законодательства. Вопросов у судов много, но однозначных ответов на многие из них пока нет.

- Как Верховный Суд планирует решать эту проблему? 

- Решать мы ее будем не одни: во второй половине этого года мы вместе с Высшим Арбитражным Судом приступаем к изучению судебной практики по земельным делам, а в дальнейшем - к составлению проекта совместного постановления наших пленумов по практике применения земельного законодательства.

- Когда ожидается принятие постановления? 

- Скорее всего в первой половине 2010 года. Это будет определяться Планом работ ВС РФ и ВАС РФ.

- Зачем нужно совместное постановление? Ведь ВС РФ и ВАС РФ рассматривают разные дела, никак не пересекающиеся? 

- Хотел бы напомнить, что длительное время Верховный и Высший Арбитражный суды принимали совместные постановления, ведь мы применяем практически одно и то же законодательство. Но с исчезновением практики совместных постановлений у двух высших судебных инстанций стали появляться разночтения и свои толкования одной и той же нормы закона.

Например, как мы знаем, в соответствии со ст. 23 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться публичный и частный сервитуты (право ограниченного пользования земельным участком). Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом, например органа местного самоуправления. Возникает вопрос: в какой суд следует обжаловать этот нормативный акт - общей юрисдикции или арбитражный?

Представляется, что обращаться в этом случае следует в суды общей юрисдикции, поскольку есть общее правило, согласно которому все дела, связанные с нормоконтролем, подведомственны именно таким судам, за исключением случаев, прямо указанных в законе. Рассматриваемый нами случай прямо не указан в законе как подведомственный арбитражным судам. Однако в настоящее время имеется Постановление Пленума ВАС РФ, в котором указывается, что акты органов местного самоуправления, устанавливающие публичный сервитут, следует обжаловать в арбитражные суды, что, на мой взгляд, из содержания закона не следует.

Вот так возникают вопросы и проблемы. Ведь судам общей юрисдикции следует учитывать постановления Конституционного Суда и Пленума Верховного Суда. Что касается постановлений Пленума ВАС РФ, то суд общей юрисдикции может согласиться с позицией, отраженной в постановлении Пленума ВАС РФ, если только сочтет ее правильной, но ссылаться на него в судебном решении будет не вполне корректно.

- Александр Васильевич, давайте приступим к вопросам, поступившим для Вас от наших читателей. Обязательно ли при рассмотрении дел о выделении земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения привлекать к участию в деле всех собственников земельных долей на участок? 

- Нет, привлекаться будут далеко не все.

Как мы помним, местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности.

Если общее собрание дольщиков не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, то «претендент» обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в СМИ с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка.

Если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности от них не поступят возражения относительно местоположения выделяемого участка, предложение о его местоположении считается согласованным.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого участка рассматриваются в суде. В обязательном порядке судом должны привлекаться участники долевой собственности, заявившие свои возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка.

Лица, заявившие возражения в суде за пределами срока, установленного в п. 3 ст. 13 Федерального Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», также подлежат привлечению к участию в деле.

Что касается остальных участников долевой собственности, от которых возражений не поступало, то их привлечение к участию в деле необязательно.

- Заявление органа местного самоуправления о признании за ним права собственности на земельный участок, образованный за счет невостребованных земельных долей, подлежит рассмотрению в порядке искового или особого производства? 

- До недавнего времени судьи испытывали затруднения при ответе на данный вопрос. Поэтому ВС РФ дал по этому поводу соответствующее разъяснение.

Поскольку требование органа местного самоуправления о признании за ним права собственности на земельный участок затрагивает имущественные права собственников невостребованных земельных долей, оно может быть заявлено путем предъявления иска к собственникам невостребованных земельных долей в суд по месту нахождения участка и подлежит рассмотрению судом в порядке искового производства.

- Порождает ли право инвалида на первоочередное предоставление ему земельного участка для жилищного строительства обязанность органа местного самоуправления заключить с ним договор купли-продажи земельного участка без торгов? 

- Да, торгов в этом случае не будет.

В соответствии с Земельным кодексом РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Аукцион представляет собой продажу с публичных торгов, при которой продаваемое имущество приобретается лицом, предложившим наивысшую цену, тогда как право на первоочередное получение чего-либо предполагает безусловное предоставление при отсутствии торгов. Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо льготы для лиц, участвующих в аукционе. Таким образом, в рамках аукциона, проведение которого предполагает соблюдение определенных условий (внесение задатка, «шаг аукциона» и т. д.), а также обязательное участие нескольких лиц, невозможна реализация принципа первоочередности предоставления гражданам земельных участков.

Поэтому при предоставлении инвалиду земельного участка для жилищного строительства в соответствии со ст.17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» по договору купли-продажи торги не проводятся.

- Участница Великой Отечественной войны просила в Совете ветеранов по месту жительства выделить ей участок для сада-огорода. Совет ветеранов предложил ей Тверскую область. Она категорически отказалась, так как, во-первых, в силу возраста такое расстояние ей не осилить, а во-вторых, она полжизни прожила в Московской области и ей хочется в преклонном возрасте летом пожить на малой Родине. Куда можно обратиться, чтобы ей в виде исключения как участнице ВОВ  пошли навстречу? 

- Для начала отметим, что Совет ветеранов не занимается предоставлением земельных участков. Вопрос о выделении и предоставлении участка решается органами местного самоуправления. Совет ветеранов, может быть, выступает от имени этих людей, как их представитель в органах местного самоуправления, но не более того.

Проблема заключается в том, что у Московской области почти не осталось свободных земель: практически все участки в собственности либо граждан, либо юридических лиц. Скорее всего, чтобы иметь возможность предоставить участки всем имеющим на это право, Москва заключает соглашения с близлежащими регионами о предоставлении земель нуждающимся москвичам. Но поскольку в данном случае мы говорим об участнике ВОВ, то можно попробовать обратиться непосредственно в администрацию области: если свободной земли нет в муниципальной собственности, то, возможно, она есть в собственности субъекта Федерации.

Вероятно, если свободная земля есть, администрация пойдет навстречу участнику ВОВ.

- Можно ли выделить в счет одной земельной доли, принадлежащей гражданину, несколько земельных участков, сумма площадей которых будет соответствовать величине, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю? 

- Запрета на такой порядок выделения закон не содержит.

Но, во-первых, нужно произвести выделение участка по всем правилам: с проведением общего собрания, принятием решения по этому вопросу и т.д. Во-вторых, подобное выделение не должно нарушать прав других дольщиков, иначе общее собрание заблокирует данную инициативу и будет иметь на это полное право. То есть если человек действительно собирается заниматься разными видами деятельности и ему для этого нужны разные земельные участки, допустим, сенокос и пашня, то, возможно, возражений от других дольщиков не последует.

Но если таким образом гражданин планирует захватить самые лучшие земли «кусочками», другие дольщики скорее всего его быстро «раскусят».

- До Верховного Суда не доходили дела с вопросом о том, можно ли в процессе выдела одной доли выделить несколько земельных участков? 

- Пока нет: вопрос относительно новый и интересный. Думаю, мы возьмемся за его решение и нельзя исключать, что ответ на этот вопрос будет отражен в совместном с ВАС РФ постановлении Пленумов, если обобщение судебной практики покажет, что такие споры возникают и суды при их рассмотрении испытывают затруднения.

- Согласно свидетельству о праве собственности на земельную долю гражданину принадлежит доля общей площадью 2 га, в том числе 1,5 га пашни, 0,5 га пастбища, сенокосов. Он хочет выделить земельный участок в размере 1,5 га в пашнях в счет доли. Останутся ли пастбища и сенокосы, можно ли будет их выделить в земельный участок в будущем или право общей долевой собственности полностью прекратится вместе с первым выделом земельного участка? 

- Закон не дает четкого ответа на вопрос о том, можно ли выделить часть доли, а потом еще часть и т. д. ГК РФ говорит, что с выделением доли право общей долевой собственности прекращается. Мне кажется, что тут имеется в виду доля полностью, она как бы должна быть «исчерпана».

- Случаи такой «разбивки» доли мне лично неизвестны, и с подобной категорией дел Верховному Суду пока сталкиваться не приходилось, на практике они, видимо, очень редки. Как правило, люди выделяют сразу всю долю, которая им принадлежит. 

Собственник доли подал объявление в СМИ о выделении земельного участка меньшей площадью, чем та, которая ему положена, но после межевания и постановки на кадастровый учет решил выделить еще один участок, чтобы площадь обоих участков была равна той, на которую он имеет право. Возможно ли это и если да, то каков будет механизм выделения?

- Если процедура выделения еще не завершена, а дольщик передумал, то, видимо, придется начинать всю процедуру заново, тем более если речь идет о землях разного назначения (пашня, сенокос и т. д.). Предварительно необходимо заявить о признании первого объявления недействительным.

В случае если процесс выделения первого участка уже завершился, то со вторым участком можно попробовать пройти всю процедуру заново.

Наверняка сказать, что решит собрание, затруднительно. Необходимо, чтобы все требования Закона по выделению земельного участка были соблюдены и права дольщиков не нарушены.

- Решением общего собрания в соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» утверждается местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке участков в счет земельных долей. Возможно ли данным решением (например, вторым пунктом решения) закрепить конкретные участки, выделяемые в счет долей, за конкретными гражданами или такое закрепление возможно только при проведении последующего общего собрания? 

- Думаю, подобное закрепление допустимо. Возможно, это будет даже намного удобнее, чем проводить второе собрание, ведь тяжело собрать в одном месте и в одно время тысячу человек.

К сожалению, на данный вопрос закон не дает четкого ответа. Я думаю, что все нормы, касающиеся процедуры выделения земельных долей, нужно прописать более определенно - так, чтобы они с первого прочтения были понятны абсолютно всем.

Кстати, многие наши суды уже сейчас идут дольщикам навстречу и считают, что решения первого общего собрания вполне достаточно, второго проводить не нужно.

Запрета на вариант, о котором пишет читатель, в Законе нет. Но естественно, второй пункт может появиться в решении общего собрания, только если конкретный дольщик об этом попросит. По своей инициативе общее собрание не может принять решение о закреплении конкретных земельных участков.

- Как участник долевой собственности может зафиксировать свое решение о выделении конкретного земельного участка в счет земельной доли:  на общем собрании; путем публикации сообщения в СМИ с указанием предполагаемого местоположения участка или путем принятия самостоятельного решения о выделе участка в счет своей земельной доли? 

- Конечно же не стоит толковать норму п. 2 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения буквально, то есть самостоятельно выделять земельный участок в любом понравившемся месте, вбивать там колышки и обносить место колючей проволокой: это незаконно.

Необходимо соблюсти всю прописанную в законе процедуру: общее собрание дольщиков должно принять решение о выделении земельного массива, после чего другие дольщики уведомляются о намерении гражданина выделиться, он ждет их возражений и далее все, как прописано в Законе.

- При проведении межевания границы земельного участка не были согласованы с правообладателями смежных участков. Результаты межевания были признаны недействительными. Влечет ли данное решение недействительность свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, ведь его площадь была указана на основании землеустроительного дела? 

- Все зависит от конкретных обстоятельств.

Если при межевании земельного участка процедура была нарушена (например, межевание проводилось в отсутствие соседей), то нужно просто по всем правилам провести повторное межевание. Если оно подтвердит границы земельного участка, то вопрос о недействительности результатов межевания отпадет сам собой.

Если же результаты межевания признаны недействительными на основании решения суда, то свидетельство может быть признано недействительным  в части, касающейся размеров земельного участка.

Комментарии

Галина

2 октября 2009 г. в 20:15

Александр Васильевич! в решениях суда первой инстанции по искам о признании в порядке наследования права собственности на земельную долю бывшего АОЗТ следует отказ по следующим причинам:

1. изначально утверждали, что доля внесена в уставный капитал.

Но нет ни каках подтверждений, что доля внесенена в уставный капитал и за нее получены акции. перечень акционеров, приложенный к уставу не имеет личных подписей граждан, нет оценки стоимости земельной доли.

2. Правительство Калининградской области возражает относительно предмета иска, т.к. считает, что пропущен срок принятия наследства.

О каком сроке принятия наследства можно возражать? Ведь наследники только в 2005 году получили на руки свидетельство на право собственности на землю, разве они имеют меньше прав на приобретение доли по наследству, чем правительство области?

Данная доля не состоит в списках невостребованных долей, на которые претендует Правительство.

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий