Аналитика / Налогообложение / Облагается ли НДС передача дольщиками застройщику денежных средств для финансирования долевого строительства?

Облагается ли НДС передача дольщиками застройщику денежных средств для финансирования долевого строительства?

Данные суммы можно рассматривать в качестве инвестиций
28.10.2016

Статья 146 НК РФ:

Объектом налогообложения по НДС признается 1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

2) передача на территории Российской Федерации товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций;

3) выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;

4) ввоз товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией.

Чтобы разобраться, что является реализацией, а что нет, надо обратиться к ч. 1 Налогового Кодекса РФ. Согласно ст. 39 НК РФ, реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Не все отношения подобного рода будут являться реализацией. Пункт 3 ст. 39 НК РФ говорит об исключениях: среди всего прочего, не признается реализацией передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

Посмотрим на законодательство о долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По общему основанию привлечение денежных средств происходит на основании договора участия в долевом строительстве. Как гласит п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть застройщик привлекает денежные средства дольщиков. Но являются ли они инвестициями? Для этого обратимся к законодательству об инвестиционной деятельности.

Согласно статье 1 Федерального Закона от 25.02.1999 г.№ 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Пункт 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ говорит о том, что застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (т.е. достижение полезного эффекта).

Пункт 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ отмечает, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (конкретные цели указаны в статье).

В силу п. 2 ст. 146 НК РФ, операции, указанные в пункте 3 статьи 39 НК РФ, не признаются объектом налогообложения НДС (передача средств от дольщика застройщика также).

В судебной практике эти выводы также находят свое подтверждение.

Например, АС Волго-Вятского округа в Постановлении от 23.11.2015 г. по делу № А43-31004/2014 пишет, ссылаясь на статьи 39, 146 НК РФ, а также положения Закона № 214-ФЗ, что согласно договорам об участии в долевом строительстве общество (застройщик) обязалось построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать дольщикам объект долевого строительства, а дольщики обязались оплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта принять недвижимость в собственность. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая при этом содержание договоров об участии в долевом строительстве, форму расчетов, порядок отражения операций в бухгалтерском учете, суды установили, что отношения между обществом и дольщиками носили инвестиционный характер.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что денежные средства, полученные обществом в рамках спорных договоров, не могут рассматриваться как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), поэтому не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.

Стоит отметить, что налогоплательщикам (застройщикам) следует учитывать данный момент в своей деятельности.