Как лучше обзавестись недвижимостью

При анализе способов и возможностей приобретения недвижимого имущества бухгалтер прежде всего должен уделить внимание правовым вопросам и режиму налогообложения той или иной сделки. Конечно, окончательное решение принимается руководителем компании, но ничто не мешает обратить его внимание на возможные риски и сложности. А теперь переходим к деталям.

Купля-продажа

Правовые вопросы. Заключение договора купли-продажи недвижимости регулируется ст. 549-558 ГК РФ. Напомним, что заключается он в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Выделим основные требования к договору.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В том числе определяющие расположение объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества(ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, обязательно указывается цена, причем она может устанавливаться за единицу площади (ст. 555 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Особенности налогообложения. Основные вопросы, которые возникают у бухгалтеров при покупке недвижимого имущества: когда начинать начисление амортизации и с какого момента уплачивать налог на имущество.

Итак, амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ). Если же компания применяет кассовый метод, то для того, чтобы начислять амортизацию, придется дождаться оплаты (подп. 2 п. 3 ст. 273 НК РФ).

Налог на имущество нужно уплачивать с месяца, следующего за месяцем принятия недвижимости к бухгалтерскому учету (то есть с момента отражения имущества на счете 01 «Основные средства») (п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375, п. 4 ст. 376 НК РФ). Напомним, что основные средства принимаются к бухгалтерскому учету, если соответствуют критериям, установленным законодательством (п. 4 ПБУ 6/01).

Плюсы и минусы. Если у компании достаточно свободных средств, приобретение недвижимости по договору купли-продажи представляется оптимальным решением. Но у этого способа есть как преимущества, так и недостатки.

+ Компания быстро становится собственником объекта, сразу после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

+ Заключение договоров купли-продажи недвижимости - очень распространенная сделка. Поэтому риск ошибок в оформлении договора минимален.

+ C 1 июля 2012 года список документов, требуемых для госрегистрации недвижимости, заметно сократился (ст. 21 Федерального закона от 01.07.2011 № 169-ФЗ). Росреестр не вправе требовать у заявителей документы в подтверждение сведений, которые и так находятся в распоряжении госорганов (выписки из ЕГРП, свидетельства о регистрации юрлица, о постановке на налоговый учет и пр.).

+ Покупая здание, компания приобретает и право пользования земельным участком под ним на тех же условиях, что и продавец (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).

- Недвижимость стоит дорого. Если оплата производится не в рассрочку, из оборота компании-покупателя единовременно изымается значительная часть оборотных средств.

- Нередко для компании покупка недвижимости является крупной сделкой, поэтому решение о ее заключении придется принимать либо на совете директоров, либо на общем собрании участников общества (п. 3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).

Лизинг

Правовые вопросы. Заключение договоров лизинга регулируется Федеральным законом от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и ст. 665-670 ГК РФ.

Договор заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15 Закона № 164-ФЗ). В нем должны указываться данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается лизингополучателю. Как и договор купли-продажи, он подлежит государственной регистрации (ст. 15 Закона № 164-ФЗ).

Определение лизинга приведено в ст. 665 ГК РФ:

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

ПРОСТОНЕ УПУСТИТЕ

Факт принятия имущества к учету, равно как и момент начала уплаты налога на имущество, не зависит от даты государственной регистрации (информа­ционное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148, письмо Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Итак, компания - арендатор, лизингополучатель, у которой недостаточно средств, чтобы купить понравившийся ей объект, обращается в лизинговую компанию (арендодатель, лизингодатель). Может быть и по-другому: имущество и продавца выбирает лизинговая компания. Затем она же приобретает объект в собственность и передает его в пользование арендатору.

В течение срока договора арендатор перечисляет лизинговые платежи.

Когда срок действия договора заканчи­вается, лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо выкупает его (если до этого времени еще не выкупил) (ст. 15 Закона № 164-ФЗ). Договором лизинга может предусматриваться, что объект перейдет в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до этого момента, на условиях, оговоренных сторонами (ст. 19 Закона № 164-ФЗ). В собственность лизингополучателя имущество переходит после внесения им выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

5 ДЕЙСТВИЙ ДЛЯ ПРОВЕРКИ ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ КОНТРАГЕНТА И ОБЪЕКТА

1. Запросите в Росреестре выписку о правах на объект из ЕГРП (срок выдачи 5 дней). В ней указывается, кому и на каком праве объект принадлежит, есть ли ограничения и обременения (арест, залог, ипотека, сервитут, аренда).

2. Проверьте, не ведется ли судебный спор в отношении объекта (оспаривание прав третьими лицами). Для этого ознакомьтесь с судебной практикой, электронными базами судов.

3. Проверьте продавца. Запросите у него стандартный пакет документов (учредительные документы, решение о создании, свидетельство ОГРН, ИНН) и выписку из ЕГРЮЛ. Также посмотрите доверенность на представителя. Это поможет удостовериться в полномочиях лица, от имени которого будет совершена сделка. Например, нет ли превышения полномочий в принятии решения по отчуждению, не попадает ли сделка под критерии крупности (25% - совет директоров, 50% - общее собрание участников), под критерии сделки с заинтересованностью.

4. Изучите документы, на основании которых сегодняшним продавцом в свое время недвижимость была приобретена. Обратите внимание, есть ли основания признать эту сделку недействительной (учитывая срок исковой давности).

5. Сравните описание объекта в договоре и документах БТИ. Данные договора должны совпадать с техническим паспортом. Кроме того, все перепланировки, рекон­струкции должны быть оформлены, иначе в будущем обязанность «по узакониванию» ляжет на покупателя.

Особенности налогообложения.

Стороны договора лизинга могут самостоятельно определить, на чьем балансе будет учитываться объект. Именно эта сторона будет начислять амортизацию. Если недвижимость, полученная в лизинг, учитывается на балансе лизингополучателя, то амортизацию начисляет он (п. 2 ст. 31 Закона № 164-ФЗ, п. 10 ст. 258 НК РФ).

В договоре лизинга может быть предусмотрена ускоренная амортизация. В этом случае балансодержатель в налоговом учете может применять специальный коэффициент, но не выше 3 (п. 1 ст. 31 Закона № 164-ФЗ; подп. 1 п. 2 ст. 259.3 НК РФ). Ускоренная амортизация применяется к имуществу, относяще­муся к 4-10 амортизационным группам (п. 2 ст. 259.3 НК РФ). Естественно, в эту категорию попадают и объекты недвижимости.

Амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в кото­ром объект введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Получив на баланс предмет лизинга, его включают в налоговую базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ, п. 1 ст. 31 Закона № 164-ФЗ).

Часто бывает, что лизингополучатель несет расходы, связанные с получением предмета лизинга и на доведение его до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации. Такие затраты лизингополучатель может учесть в составе прочих расходов при условии, что выполняются критерии ст. 252 НК РФ.

ПРОСТОУЧТИТЕ

Полученное в лизинг имущество учитывается по первоначальной стоимости в сумме расходов на его приобретение, понесенных лизингодателем (абз. 3 п. 1 ст. 257 НК РФ).

Если компания применяет метод начисления, то затраты списываются равномерно в течение срока действия договора лизинга (абз. 1 п. 1 ст. 272 НК РФ, письмо Минфина России от 19.10.2011 № 03-03-06/1/677). Если же используется кассовый метод, то такие затраты можно учесть после оплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Что касается лизинговых платежей, то они учитываются в составе расходов за минусом сумм начисленной амортизации. Иначе получится, что расходы лизингополучатель учтет дважды (п. 5 ст. 252, подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Понятно, что такой порядок не распространяется на компании, применяющие кассовый метод учета доходов и расходов. Дело в том, что они не могут амортизировать лизинговое имущество (подп. 2 п. 3 ст. 273 НК РФ). Компании на кассовом методе включают лизинговые платежи в состав прочих расходов по мере их оплаты (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Плюсы и минусы. Приобретение недвижимости в лизинг удобно для компаний, у которых недостаточно собственных средств на покупку объекта. Однако прежде чем принять окончательное решение, нужно взвесить все за и против.

+ Благодаря применению ускоренной амортизации, сторона договора лизинга, на балансе которой находится лизинговое имущество, получает возможность сэкономить на налоге на имущество. По окончании срока договора она получает в собственность имущество, уже полностью самортизированное либо с минимальной остаточной стоимостью.

+ Чаще всего балансодержателем выступает лизингодатель, поэтому лизингополучатель не является прямым плательщиком налога на имущество, а выплачивает его в составе лизинговых платежей. Причем все эти платежи лизингополучатель учитывает в расходах, за счет чего достигается экономия по налогу на прибыль.

+ Лизингополучатель имеет возможность приобрести здание в собственность по заранее установленной цене - стоимость может быть включена в лизинговые платежи (п. 1 ст. 28 Закона № 164-ФЗ). Это обеспечивает некую подушку безопасности от скачков цен на рынке недвижимости.

- Лизинг земельных участков запрещен (ст. 3 Закона № 164-ФЗ). Поэтому придется подумать, как оформить права на земельный участок под объектом недвижимости. Как вариант, можно заключить договор аренды земельного участка с последующим его выкупом.

- В момент передачи имущества риски его случайной гибели переходят к лизингополучателю (ст. 669 ГК РФ). Поэтому обычно в договор включается условие о страховании имущества на протяжении всего срока действия договора (ст. 15 Закона № 164-ФЗ). Понятно, что это влечет дополнительные расходы.

- Если объект приобретается по указанию лизингополучателя, то лизинговая компания не несет ответственности за предмет лизинга и продавца имущества (ст. 665 ГК РФ).

- Спорным остается вопрос о приобретении в лизинг объектов незавершенного строительства. Дело в том, что взятое в лизинг имущество должно использоваться в предпринимательских целях (ст. 3 Закона № 164-ФЗ). Однако объекты незавершенного строительства лизингополучатель использовать для предпринимательства не сможет, пока не достроит. Поэтому передача таких объектов в лизинг может быть признана неправомерной.

Приобретение доли в уставном капитале

Есть еще один способ приобретения недвижимости. Суть его в следующем.

Компания-продавец создает дочернюю фирму и вносит в ее уставный капитал объект недвижимости.

Затем продавец реализует долю в дочерней фирме компании-покупателю, которая хочет приобрести недвижимость. Последняя в свою очередь или контроли­рует дочернее общество, или проводит реорганизацию путем присоединения «дочки». Так недвижимость оказывается на балансе покупателя.

+ Оформив сделку таким образом, продавец сэкономит на НДС. Дело в том, что начислять НДС при передаче имущества в уставный капитал другой фирмы не нужно (подп. 4 п. 3 ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ).

- В этой сделке придется восстановить «входной» НДС в части, пропорциональной остаточной стоимости имущества (ст. 170, 171 НК РФ). Поэтому использование такой схемы актуально, когда объект недвижимости имеет низкую остаточную стоимость.

Также нужно учитывать, что в такой операции налоговики могут усмотреть получение налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды. Причем вероятность, что судьи встанут на их сторону, очень велика (п. 3 постановле­ния Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53).

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий