Срочный договор аренды. Риски

[SliTnoSTb]

Дали задание Гл.Бух.
В целях снижения риска споров с налоговыми органами предлагаю при заключении договора аренды имущества на срок 11 мес. сопровождать подписанием акта о принятии обьекта аренды и в аналогичном порядке оформлять акт о возврате арендодателю имущества из аренды каждые 11 мес.
Исключение из договора условия о возврате арендуемой недвижимости по акту приема-передачи противоречит ст.655 ГК РФ.
Передача имущества от арендодателя арендатору и обратно должна подтверждаться актом приема-передачи. Отсутствие такого акта повлечет исключение налоговиками арендной платы из состава расходов для целей налогооблажения прибыли (поскольку нет документального подтверждения расходов), а также повлечет доначисление налога на прибыль, взыскание пени и штрафа.
При документальном подтверждении расходов по аренде помещений арендатор должен иметь договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества и документы, подтверждающие оплату арендных платежей.



Разве нужно каждые 11 месяцев делать акт приема передачи...Это же лишние...Люди подскажите...

[Heavy Bomber]

ГК: Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
...
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор аренды, заключённый на неопределённый срок, гос. регистрации не требует.
Поэтому арендовать по краткосрочному договору можно до посинения. Соответственно и переподписывать акты нет нужды.

Если же речь идёт о перезаключении договоров аренды каждые 11 месяцев, то акты лучше составлять. В случае-чего без этих актов правду свою отстоите, но нервы лучше поберечь

[SliTnoSTb]

Нервы какие нервы...
С кем..будут нервы...логично предположить, что если мы уже заключили договора аренды, подписали акт приема, и на протяжении 11 месяцев платим исправно, и уже как 4 месяца занимаем арендуемые помещения за чем нужен акт возврата и приема ?!
при том, что из судебной практики Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 N КГ-А40/3643-06 "...Поскольку ответчик фактически уже занимает упомянутое нежилое помещение, то акта приема-передачи, по сути, не требуется...".
а как доказать, что тоже самое не требуется для снижения риска споров с налоговыми органами.

[Heavy Bomber]

11 месяцев платим, 4 - арендуем, акт приёма подписали - постановление по случаю отсутствия акта... Что-то сложно вас понять.

[SliTnoSTb]

Да. Сам не понял.
Ситуация много районнов, где арендуем помещения. И почти все на 11 месяцев и с пролонгацией. Соответствено гл. Бух требует, что бы по всем районнам делали акты приема передачи..Это не сложно, но геморои на не сколько дней гарантирован.
Соответственно, мне нужно ее убежить, что это не нужно делать потому то, потому то.
и что то подтверждающее это.

мы уже заключили договора аренды, подписали акты приема, и на протяжении 11 месяцев платим исправно, и после того как первые 11 месяцев закончились и началась пролонгация как 4 месяца платим и занимаем арендуемые помещения за чем нужен акт возврата и приема ?!

А до того писал:"что из судебной практики Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 N КГ-А40/3643-06 "...Поскольку ответчик фактически уже занимает упомянутое нежилое помещение, то акта приема-передачи, по сути, не требуется...".
а как доказать, что тоже самое не требуется для снижения риска споров с налоговыми органами.

[Heavy Bomber]

Главбух чудной. Если договор не прерывался - зачем акты то переподписывать. Тут наверно главбуху голову лечить надо.

[Мэй]

SliTnoSTb, Как у вас условие о пролонгации звучит?

[SliTnoSTb]

Звучит так: "п.6.2. Если срок договора истек, и ни одна из Сторон не изъявила желания его прекратить, договор считается перезаключенным на тот же срок и на прежних условиях."

[Пилкин]

Звучит так: "п.6.2. Если срок договора истек, и ни одна из Сторон не изъявила желания его прекратить, договор считается перезаключенным на тот же срок и на прежних условиях."

и что понимали авторы этого опуса под "перезаключенным"?

[Мэй]

ну, формально главбух может и права тк типа новый договор заключается, но риски тут минимальные)) Как переубедить главбуха не знаю, они упертые))))


ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

[Heavy Bomber]

Вы главбуху такую логику предъявите: Акт о возврате - волеизъявление сторон на прекращение арены. Соответственно ваш п.6.2 не работает. По 2-му акту помещение вы уже получите на внедоговорной основе. Первичка у главбуха будет отсутствовать!!!

[Мэй]

Вы главбуху такую логику предъявите: Акт о возврате - волеизъявление сторон на прекращение арены. Соответственно ваш п.6.2 не работает. По 2-му акту помещение вы уже получите на внедоговорной основе. Первичка у главбуха будет отсутствовать!!!

хорошая мысль)))

[SliTnoSTb]

"Вы главбуху такую логику предъявите: Акт о возврате - волеизъявление сторон на прекращение арены. Соответственно ваш п.6.2 не работает. По 2-му акту помещение вы уже получите на внедоговорной основе. Первичка у главбуха будет отсутствовать!!!"
Еще раз по подробнее -
Т.е. 1) Возращаем помещение по акту возврата.
2) Берем помещение по акту приема ( но фактически Договора не будет ?)
3) Первичка ?! Это Договора, но он же пролонгирован. на него ссылка и пойдет.
Будьте любезны разживать.

[Heavy Bomber]

"...п.6.2 не работает" означает, что договор аренды не перезаключался. Его нет. Он остался в прошлом.

[Пилкин]

"Вы главбуху такую логику предъявите: Акт о возврате - волеизъявление сторон на прекращение арены. Соответственно ваш п.6.2 не работает. По 2-му акту помещение вы уже получите на внедоговорной основе. Первичка у главбуха будет отсутствовать!!!"
Еще раз по подробнее -
Т.е. 1) Возращаем помещение по акту возврата.
2) Берем помещение по акту приема ( но фактически Договора не будет ?)
3) Первичка ?! Это Договора, но он же пролонгирован. на него ссылка и пойдет.
Будьте любезны разживать.

а чаво тут жИвать? тебе ж ВАСя русским по-белому написал:

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

и где у тебя этот новый договор аренды, а?!

[SliTnoSTb]

Так что выходит акты нужны как ни крути.

Если новый договор, на оболочке старого, нужны новые акты на старый договор ?!

[Теоретик]

Так что выходит акты нужны как ни крути.

На кой?!
Сказано же:

Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор

Фактически - это как бы новый договор. Юридически же ничего нового не появилось.

На крайний случай, главбуху можно сказать, что "фактически мы помещение сдали и тут же снова заняли - без актов".

В целях снижения риска споров с налоговыми органами

А налоговые органы - вообще отдельная самостоятельная песня!
Чтобы не доказывать "наличие факта аренды", что называется, "на пальцах", я одной фирме в своё время сделал небольшой актик "по пользованию помещением" - исключительно для налоргов:

....., именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и ...... в лице ......, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", составили настоящий акт о том, что пользование помещением, переданным Арендодателем Арендатору в соответствии с договором № 1 от 05 октября 2009 г., в ноябре месяце 2009 г. осуществлено Арендатором полностью.
Плата за пользование в соответствии с условиями договора составляет 20000-00 (Двадцать тысяч рублей 00 копеек). НДС указанная сумма не облагается.
Претензий друг к другу Арендодатель и Арендатор не имеют.
Настоящий акт является основанием для взаиморасчетов Сторон.

[SliTnoSTb]

Большой спасибо!
Ваши и Мои доводы были убийственый для Гл,Б