Вычет НДС у соинвестора

[Андрей Z]

В соотвествии с п.6 ст.171 НК - "вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства...".
Из-за это есть опасения, что при цепочке подрядчик-заказчик-инвестор-соинвестор НДС, предъявленный соинвестору инвестором (а не подрядчиком или заказчиком), соинвестор не сможет принять к вычету.
Есть какие-нибудь мысли на этот счет? Кто-нибудь сталкивался?

[Punisher]

Андрей Z, приветствую !Из-за это есть опасения, что при цепочке подрядчик-заказчик-инвестор-соинвестор НДС, предъявленный соинвестору инвестором (а не подрядчиком или заказчиком), соинвестор не сможет принять к вычету.
можно ведь сказать, что отношения соинвестор-инвестор не отношения по капстроительству. т.е. п.6 ст. 171 НК не применяется ...нет ?

[Андрей Z]

Привет!
Т.е. реализация имущественных прав инвестором? Ну тогда инвестор должон по п.2 ст.153 НК со всей суммы заплатить НДС, чтобы соинвестор принял его к вычету, как я понимаю, а инвестор-то свой и этого не хочется...
Или я неправильно понял твою мысль?

[Андрей Z]

В смысле, хочется, чтобы соинвестор вычитал "подрядный" НДС, а формулировка п.6 ст.171 смущает....

[Punisher]

Андрей Z, В смысле, хочется, чтобы соинвестор вычитал "подрядный" НДС, а формулировка п.6 ст.171 смущает....
поясни, хочется взять весь НДС к вычету, а начислить только с разницы у инвестора ?

[LionZ]

Андрей Z, Ну тогда инвестор должон по п.2 ст.153 НК со всей суммы заплатить НДС, чтобы соинвестор принял его к вычету При реализации имущественных прав второй и последующий продавцы исчисляют НДС только с маржи, поэтому принять НДС к вычету по приобретенным имправам не получиццо. Прямого запрета вроде нет, но я бы так не рисковал. Иначе, получится, что исчислив НДС с маржи в размере 3 %, можно будет принять к вычету НДС с приобретенных имправ в размере 100 %. Бюджет такой наглости не потерпит. Хотя идея архизаманчивая и прибыльная!

[Андрей Z]

Punisher, да, именно. Как я понимаю, соинвестор могет принять к вычету НДС по своим помещениям, которые он оприходует, по которым есть первичка и сводный счет-фактура.Смущает только п.6 ст.171 НК......
А вот инвестора хотелось бы обложить с разницы. Но поскольку у нас нежилье и обложение разницы по имущественным правам по п.3 ст.155 НК не получаеца, то вроде попадаем на всю сумму по п.2 ст.153 НК. Этого не хотелось бы и есть идея придумать инвестору какие-то услуги, стоимость которых - разница между инвестициями соинвестора и собственными затратами. Как тебе такая идея? Но риски по п.2 ст.153 НК остаются, канешна...
LionZ,
Здарофф. Да, я не сказал, у нас нежилье и на разницу по ст.155 НК мы не попадаем, тока со всей суммы по п.2 ст.153... Но я не понял всей глубины твоей мысли, как это получается - "Иначе, получится, что исчислив НДС с маржи в размере 3 %, можно будет принять к вычету НДС с приобретенных имправ в размере 100 %"? Я имел в виду (первоначально), что соинвестор принимает к вычету не тот НДС, который исчислил инвестор, а подрядный, а инвестор облагается с разницы без привязки к строительству, по другому основанию. Напр., услуги (организация че-то там, аккумулирование средств, поиск соинвесторов, выбор заказчика, организация инвестконтракта с городом и т.д.)

[Андрей Z]

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 20 сентября 2006 г. N 03-04-10/13

В связи с письмами по вопросам применения налога на добавленную стоимость организацией-инвестором, заключившей с застройщиком договор инвестирования строительства объекта, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) передача имущественных прав признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. Поэтому передача инвестором соинвестору права требования на долю в строящемся объекте является объектом налогообложения этим налогом.
Что касается применения налога на добавленную стоимость в случае привлечения средств по договорам соинвестирования до опубликования проектной документации, то ответить на этот вопрос возможно только после экспертизы договоров. Однако согласно п. 11.3 Регламента Минфина России, утвержденного Приказом Минфина России от 23.03.2005 N 45н, обращения организаций по проведению экспертизы договоров и оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются.
Одновременно сообщается, что согласно п. 1 ст. 153 Кодекса при передаче имущественных прав налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется с учетом особенностей, установленных данной главой.
На основании п. 3 ст. 155 Кодекса при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на помещения в нежилых зданиях положениями гл. 21 Кодекса не установлены. Поэтому при передаче имущественных прав на такие помещения налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 Кодекса, согласно которому при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав .

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА

[Gene]

Андрей Z, а тут действительно будет передача имущественных прав? Как соинвестор присоединяется к инвестконтракту? Инвестор уступает ему часть своей доли?

[Андрей Z]

Gene, Инвестор привлекает соинвестора в пределах своей доли.... можно сказать, передает права требовать оформления после строительства объекта себе в собственность определенные помещения.... имущественные ли это права? имхо, наверное, да.... а как можно еще присоединиться к инвестиционной деятельности?

[Gene]

Андрей Z, передает права требовать оформления после строительства объекта себе в собственность определенные помещения....

Требовать у кого? У заказчика?

[Андрей Z]

У государства в лице регистрирующих органов на основании абз.1 п.1 ст.218 ГК РФ и 219 ГК РФ

[Скиф]

Может через инвестиционный характер?
Вопрос, что будет выручкой (доходом) в данном случае?
Видимо разница иначе ФАС СЗО был не прав независимо от вида помещения.
ИМХО
Постановления ФАС СЗО по делу № А66-3170/2005 от 26.01.2006г., № А56-39206/04 от 23.11.2005г., № А56-16028/04 от 08.04.2005г., № А56-16027/04 от 24.01.2005г.

[Mcalan]

Андрей Z, Gene,
Инвестор привлекает соинвестора в пределах своей доли.... можно сказать, передает права требовать оформления после строительства объекта себе в собственность определенные помещения....
Я бы сказал, что передаются прежде всего права получить у подрядчика результат капстроительства.

Из-за это есть опасения, что при цепочке подрядчик-заказчик-инвестор-соинвестор НДС, предъявленный соинвестору инвестором (а не подрядчиком или заказчиком), соинвестор не сможет принять к вычету.
а что смущает в п. 6 ст. 171? то, что деньги перечисляются соинвестором инвестору? так последний для него практически как посредник.

А вот сталкивался ли кто с ситуацией, когда инвестор перечисляет деньги заказчику, не выделяя в платежках НДС, исходя из того, что это инвестиционные деньги. По факту окончания стройки заказчик выставляет инвесторам на профинансированную сумму сводный с-ф с суммой НДС в том числе.
Как реагируются налорги на то, что в платежках инвестора НДС не выделялся?

[Андрей Z]

Mcalan, а что смущает в п. 6 ст. 171? то, что деньги перечисляются соинвестором инвестору? так последний для него практически как посредник.
По сути согласен, НО: наше с тобой "практически как посредник" против п.6 ст.171 НК РФ, где прямо указано, при предъявлении КЕМ (подрядчиком, заказчиком) можно принимать к вычету строительный НДС, не катит, ИМХО.
Вопрос как раз в том, как это обойти
А вот сталкивался ли кто с ситуацией, когда инвестор перечисляет деньги заказчику, не выделяя в платежках НДС, исходя из того, что это инвестиционные деньги. По факту окончания стройки заказчик выставляет инвесторам на профинансированную сумму сводный с-ф с суммой НДС в том числе.
Как реагируются налорги на то, что в платежках инвестора НДС не выделялся?
Вопрос злободневный, на практике не сталкивался.
Но, ИМХО, налорг это может положить в основу отказа в возмещении - деньги передавались инвестиционные, инвестиционная передача не является реализацией= инвестор (соинвестор) в сад со своими вычетами. Постановление ФАС ВВО от 13.01.2006 по делу №А43-25451/2005-42-123

[Mcalan]

Андрей Z,
Вопрос как раз в том, как это обойти
Кое-кто делает так: заказчик после окончания строительства выставляет сводный счет-фактуру на всех инвесторов/соинвесторов.

[Андрей Z]

Mcalan, хорошая идея, спасибо. правда, вопрос предъявления НДС не решает, но дополнительно можно подумать, как обыграть. Если разрешишь свой вопрос (про НДС в платежках), скажи результат, если не сложно

[Mcalan]

Андрей Z,
хорошая идея, спасибо. правда, вопрос предъявления НДС не решает,
Не понял тебя? почему не решает? Предъявляет же заказчик - полное соответветствие п. 6 ст. 171.

вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства...".

[Андрей Z]

Mcalan,
Статья 169 НК - счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени) сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном настоящей главой.
Т.е. сч-фактура только фиксирует ранее предъявленный НДС и служит основанием для вычетов.
Про предъявление говорит 168 НК - при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
Естественно, в инвестиционных договорах предъявления НДС в классическом его понимании быть не может (с чем и связана озвученная тобою проблема).
НО основной критерий как предъявления, так и вопроса, кто кому должен выставить сч-фактуру - это все делается продавцом покупателю, т.е. подразумевается наличие каких-либо договорных отношений между ними.
Т.е. мало того, что у нас нету "предъявления" в принципе, так его еще и не могло бы быть между зазкачиком и соинвестором в силу отсутствия договорных отношений между ними.
По этой же причине и сч-фактура, выставленная заказчиком соинвестору, не особо попадает в ст.169 НК.
Но я думаю, что негативных последствий такого несоответствия нет, а факт выставления заказчиком напрямую соинвестору сч-фактуры может быть дополнительным основанием пободаться с налоговой.
Вот так вот я думаю.
Думаешь, перепариваюсь?

[Mcalan]

Андрей Z,
Но я думаю, что негативных последствий такого несоответствия нет, а факт выставления заказчиком напрямую соинвестору сч-фактуры может быть дополнительным основанием пободаться с налоговой.
Вот так вот я думаю.
Думаешь, перепариваюсь?

я бы не такое резюме сделал: факт выставления заказчиком напрямую соинвестору с-ф может снизить вероятность предъявления претензий о формльном несоответствии документов требования НК РФ.
Т.е. такой порядок оформления взимоотношений несколько сглаживает ситуацию.

подразумевается наличие каких-либо договорных отношений между ними.
думаю, что это нетрудно будет доказать (если вообще потребуется): как правило соинвестор входит в договор посредством переуступки ему прав. На соседних ветках обсуждали, что такое переуступка. На мой взгляд, прежде всего от инвестора к соинвестору переуступаются права требования к заказчику о передачи в срок объекта, указанного в договоре. т.е. между соинвестором и заказчиком правоотношения все-таки возникают.
Но, как понимаешь, договоры везде оформляются по-разному: я сейчас говорю об общих принципах.

[Андрей Z]

Да, но если договор инвестора с соинвестором четко квалифицировать как уступку, инвестор попадает на всю сумму инвестиций как на выручку от реализации им. прав по нежилью, т.е. в общем порядке, не по ст.155 НК....
А ты не встречал в принципе отрицательной практики по рассматриваемой/смежной ситуации? Я кроме указанного ФАС ВВО не видал такого.....

[Mcalan]

Андрей Z,
Да, но если договор инвестора с соинвестором четко квалифицировать как уступку, инвестор попадает на всю сумму инвестиций как на выручку от реализации им. прав по нежилью, т.е. в общем порядке, не по ст.155 НК....
есть такой момент...

[Андрей Z]

Mcalan,
практики отрицательной не встречал, да?
А как считаешь, если попробовать обойти необходимость обложения у инвестора всей суммы выручки (из-за нежилья) рутем включения в договор фраз о том, что инвестор оказывает услуги, стоимость которых - разница между инвестициями соинвестора и собственными затратами. Например, те же агентские (только, конечно, есть риски по информационному письму ВАС по договору комисиии, что типа договор, заключенный во исполнение поручения комитента (принципала) позже, чем сам договор комисии (агентский), не считается заключенным во сиполнение этого поручения).

[Скиф]

уступку, инвестор попадает на всю сумму инвестиций как на выручку от реализации им. прав по нежилью, т.е. в общем порядке, не по ст.155 НК....
есть такой момент...

Всеже почему обязательно выручка (доход) это вся сумма инвестиций?
Про п.2 ст.153 НК РФ понятно. Есть вопрос, но ведь это всеже инвестиции.
Почему же не подойдет 39 и п.2 146 НК?
Больной вопрос на 20 лимомнов НДС....

[Андрей Z]

Скиф,
я бы как раз не соглашался со мной же по поводу п.2 ст.153 НК РФ, а не из-за возможности признания инвестиций не доходом...
ИМХО, есть общее понятие дохода: Статья 41. Принципы определения доходов
В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса.
Есть статья 251, пункт1: При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы: 14) в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования
К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами:
в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов;
Т.е. инвестиции - это доход, доказать обратное мне представляется проблематичным, а передача, носящая инвестиционный характер, есть критерий, влияющий на реализацию, а не на доход.
Мне кажется более целесообразным доказывать неприменение здесь п.2 ст.153 НК, как то велит Минфин..
Есть практика, что передача налогоплательщиком права требования по договору долевого участия в строительстве не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость, поскольку такая передача признается передачей имущественного права, которое носит инвестиционный характер (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2005 г. по делу № А56-23705/04; от 07.10.2005 г. по делу № А56-7627/2005; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.07.2006 г. по делу № А33-18535/05-Ф02-3452/06-С1; Постановление ФАС Московского округа от 05.03.2007 г. по делу № КА-А40/1074-07).
НО она вся была принята по периодам, в которых не было такого выделения жилья в 155 НК.....
Других доводов у меня пока нет, но мне кажется, рыть надо в этом направлении

[Скиф]

НО она вся была принята по периодам, в которых не было такого выделения жилья в 155 НК.....

Есть практика, что передача налогоплательщиком права требования по договору долевого участия в строительстве не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость, поскольку такая передача признается передачей имущественного права, которое носит инвестиционный характер

А что изменилось по нежилым помещениям?
У судов было два довода:
1) инвестиционный характер
2) неустановлена налоговая база для имущественных прав
В п2 ст153 добавили имущественные права
Предположим решили с базой, а первый довод (инвестиционный характер)?

И почему такая привелегия для гаражей?
Если передал права на гараж, то плати с разницы,
а если магазин, то со всей суммы?

[ГОР]

Андрей Z

вообще такая мысль прозвучала у тебя самого - агерирования думаю одна из наилучших идей как транслировать нДС от подрядчиков - конечному получателю недвижимости

но, как я понял - поезд ушел... теперь поздно агентроваться - объект уже строится

если теперь надо воткнуть соинвестора, оставив инвестора - попробуй опцион
соинвестор покупает опцион на покупку:

СИ - платит некую сумму - плату за опцион И, при этом получает право поребовать продать ему:
им права
сам объект

второе лучше. Если И и СИ - близнецы братья - то вообще пройди регистрацию 2 раза и СИ просто купит объект (его часть)

если имправа, то у И до окончания строителсьтва, до получения собствености - имправа, при этом то тфакт ,что он не выделял в платежках НДС,ИМХО большого опасения не должно вызывать.
И получает от Заказчика СФ, там НДС, продает имправа по опциону за ту же сумму что у него о тзаказчика + маленький (k)
соответсвенно у И НДС к начислению, НДС к вычету.
У СИ аналогично

опцион НДС не облагается.
В итоге :
У И - прибыль от Опциона много
прибыль от продажи объекта мало и НДС - мало

У СИ - Вычет по НДС - от заказчика + маленький (k)

еще на мой взгляд вариант - продажа товара, который будет создан в будущем. - это через две регистрации - сначала на И, потом на СИ.
но тут НДС у И большой к начислению

чем хорош опцион - его стоимость можно капитализировать у СИ в стоимости объекта и переносить через амортизацию

думаю так...