НДС по предварительному договору купли-продажи квартир

[Диана (СПб)]

Нужно ли начислять НДС с аванса, полученного по предварительному договору купли-продажи квартир?
Основной договор будет заключён после регистрации квартиры продавцом в ГБР.
Операции по купли-продаже квартир освобождены от НДС в соответствии с пп.22, 23 п.3 ст.149 НК РФ с 01.01.2005 г.

[Serj]

А могут ли быть какие-то платежи по предварительному договору? Вроде как предварительный договор - о заключении в будущем основного договора. Кто кому и за что платит по предварительному?

[Юм]

А если ты в договоре не будешь указывать, что это аванс, а укажешь, что это (к примеру) "платеж за квартиру, покрывающий 1/10 ее стоимости" ...? Иногда много зависит от формулировок!

[Punisher]

Диана (СПб) Операции по купли-продаже квартир освобождены от НДС в соответствии с пп.22, 23 п.3 ст.149 НК РФ с 01.01.2005 г.
а разве тут особо г/п квалификация будет влиять на НДС, если п. 2 с. 162 НК РФ есть ?

[Диана (СПб)]

Строительство квартир от НДС не освобождено, только купля-продажа.

[Фауст]

Соглашусь с Serj. Это неосновательное обогащение по сути.
ПД предусматривает только одну обязанность - заключить основной. Договора нет, посему нельзя ИМХО говорить, что сумма связанна с оплатой товара - не возникло обязательство по его поставке.

Для наглядности: я посылаю ООО "Пупкин" оферту - продайте мне товар, и деньги - считайте авансом за этот товар.
ООО "Пупкин" обязано платить НДС с авансов?
По-моему, нет.

[Rainmaker]

Диана (СПб)
Строительство квартир от НДС не освобождено, только купля-продажа.
А прикольный вопрос.
Учитывая

Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;
23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

+ 39 статья НК

Статья 39. Реализация товаров, работ или услуг
1. Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

[Gene]

Фауст я посылаю ООО "Пупкин" оферту - продайте мне товар, и деньги - считайте авансом за этот товар. ООО "Пупкин" обязано платить НДС с авансов?

Если акцептует - думаю, что не отвертится.
А с предварительным догором по продаже квартиры получается, что НДС в любом случае нет.

[Диана (СПб)]

А прикольный вопрос.

Не я придумала.

[Punisher]

Rainmaker
привет !
т.е. хочешь сказать. что льготируеся только договор к-п, а если подряд, то в пролете, так ?

[Rainmaker]

Punisher
привет!
нет, я как раз наоборот хочу вывернуть)))
льготируется реализация жилого дома
а реализация это что? имхо - в том числе передача вновь построенного жилого дома от подрядчика первому собственнику.
p.s.
интересно а можно дальше пойти... и сказать что реализация незавершенки тоже без ндс должна быть?

[Gene]

передача вновь построенного жилого дома от подрядчика первому собственнику

А разве подрядчик имеет право собственности на вновь построенный дом по заказу другого лица?
ИМХО, здесь речь идет не о передаче имущества, а о передаче результата (выполнении) работ (в терминах НК).

[Rainmaker]

Gene
А разве подрядчик имеет право собственности на вновь построенный дом по заказу другого лица?
Я что, дал повод для такого вывода?
Хотя согласно новым поправкам (насколько я их понял) - теперь возможна ситуация, которую зарубил в свое время ВАС - когда при действующем договоре подряда, подрядчик является собственником незавершенки. Облагается ли ее реализация НДС я пока понять не могу.
ИМХО, здесь речь идет не о передаче имущества, а о передаче результата (выполнении) работ (в терминах НК).
Спорить не буду - ИМХО не принципиально. Для меня главное - чтобы договор подряда на жилой дом был без НДС, а не только договор К-П.
Там, пониже, такое утверждение содержиться:

Строительство квартир от НДС не освобождено, только купля-продажа.

Я с ним не согласен, потому как все это есть реализация (в терминах НК). У тебя другое мнение?

[Gene]

Именно. Насколько я понял новые поправки, от НДС освобождается реализация товара, т.е., передача права собственности на имущество. В виде жилых домов, помещений и т.д. Если подрядчик не обладал правом собственности на имущество, как он может его передать? Причем речь идет не о незавершенке, а именно о жилом доме, помещении и т.д.

[Rainmaker]

Gene
Ага понял тебя. Реализация жилого дома равно только передача права собственности одним лицом другому лицу. Так?

Статья 39. Реализация товаров, работ или услуг
1. Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Можно так эту статью прочитать?

Статья 39. Реализация товаров, работ или услуг
1. Реализацией работ признается передача на возмездной основе результатов выполненных работ одним лицом для другого лица

Статья 702. Договор подряда
1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Можно ли с учетом приведенных норм сказать что реализация жилого дома – это в том числе выполнение работ по его строительству подрядчиком и передача их результата заказчику?
p.s.
я другие поправки в предыдущем посте имел в виду – в статью 130 ГК РФ.

[Gene]

Я думаю, вряд ли это прокатит. Иначе всегда "реализацию товара" можно было бы свести к "реализации работы", ибо товар - это всегда результат чьей-то работы.
Или наоборот, "реализацию работ" свести к "реализации товара", ибо после выполнения работы ее результат всегда "передается".

[Rainmaker]

Rainmaker
привет !
т.е. хочешь сказать. что льготируеся только договор к-п, а если подряд, то в пролете, так ?

Опередили)))
Вот, пожалуйста, на твой вопрос, есть официальный ответ. Ты где то это на это письмо уже ссылался, не помню где.
от 9 декабря 2004 г. N 03-1-08/2467/17@

Порядок освобождения от налогообложения операций, перечисленных в подпунктах 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Кодекса, применяется только при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи.
Указанный порядок освобождения не распространяется на строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилых домов, жилых помещений, выполняемые на основании соответствующих договоров подряда (субподряда) подрядными (субподрядными) организациями.

Как обычно - обоснование такого категоричного вывода в письме я не нашел.

[Диана (СПб)]

Как обычно - обоснование такого категоричного вывода в письме я не нашел.

Как обычно