Нужна помощь. Капремонт

[ЯрТурр]

Друзья, а можно ли договором аренды возложить обязанность по капремонту на арендатора?

И сможет ли тогда арендатор признать расходы по капремонту арендованного имущества в целях 25 НК?

И не вменят ли ему безвозмездность (безвозмездный ремонт для арендодателя)?

[Rainmaker]

ЯрТурр
Закон говорит что можно

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Статья 253. Расходы, связанные с производством и реализацией
1. Расходы, связанные с производством и реализацией, включают в себя:
2) расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии;

Статья 260. Расходы на ремонт основных средств
1. Расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.
2. Положения настоящей статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.
3. Для обеспечения в течение двух и более налоговых периодов равномерного включения расходов на проведение ремонта основных средств налогоплательщики вправе создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств в соответствии с порядком, установленным статьей 324 настоящего Кодекса.

[ЕК]

Жень, а в чем, собственно, проблема? я согласна с Rainmaker'ом
или суммы потрясают воображение?

[Дон Педро]

К сожалению, ничего более нового по этому вопросу не нашел, так что подниму такую старую тему...

Если мы возлагаем обязанность по капитальному ремонту на арендатора, не может ли налорг придраться каким-либо образом к тому, что
в соответствии с п.2. ст.614 НК РФ

"2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
....
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества".

и, соответственно посчитать сумму, потраченную на ремонт как доход арендодателя?

[Вася Пупкин]

ИМХО не может налорг такого сделать, если в договоре прямо не указано, что затраты на капремонт являются элементом исчисления арендной платы.

[TESS]

а ремонт - это не улучшение, была практика такая по хозяйственным спорам, если сильно надо - могу поискать

[Вася Пупкин]

TESS а ремонт - это не улучшение, была практика такая по хозяйственным спорам, если сильно надо - могу поискать


Кстати да. Ремонт- это комплекс работ по устраннию физического и морального износа (ВСН 58-88). Т.е. это фактически поддержание состояния недвижки.

[Baggy]

подскажите пожалуйста, мы арендуем часть здания, которое только что построили. Нам сдали помещение без потолка (плитки), без обоев, без пола (линолиума, плитки), т.е. голые цементные стены. Мы (банк) все это сделали. Как классифицировать эти расходы - как текущий ремонт или кап вложения?

[TESS]

Baggy Конечно как текущий ремонт, вы же арендаторы - для вас какие основания считать это кап.вложениями - с приобретением объекта основных средств для вас это не связано, неотделимыми улучшениями, как уже разобрались выше, ремонт считаться не может...

[Baggy]

TESS
и списывать единовременно?

[TESS]

Baggy а why бы и не not, как говорят англичане?

[Baggy]

TESS
так не хочется единовременно всю сумму бухать на расходы((

[yuniks]

Baggy Конечно как текущий ремонт, вы же арендаторы - для вас какие основания считать это кап.вложениями

Не расслабляйтесьBaggyтакая простенькая оценка опасна !

Не все то что кто-то назавал ремонтом - есть ремонт.
И еще, ремонтировать можно то, что уже имеется.
А если это арендуемое нечто в незавершенке, то ремонта здесь не будет.
Все остальное додумайте сами.
Здесь слишком публично для подробностей по общим категориям обсуждения.
Да и не все правильно могут отделить и понять разницу между подсказкой и "наводкой".

[TESS]

yuniks а кто сказал про незавершенку-то? сказано только, что объект только что построен, т.е. объект недвижимости уже есть. а уж как ремонт от неремонта отделять, или как неремонт преваращать в ремонт - это, действительно, отдельная фишка

[Baggy]

yuniks
что и меня настораживает.. ремонт - это замена чего-то старого на новое.. а когда этого старого не было?? значит все-таки кап вложения?

[TESS]

Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279
п.3.11 Ремонт производственных зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций.
т.е. не обязательно должна быть замена старого на новое.
Хотя строго говоря, в Вашем случае речь, скорее, не о поддержании первоначальных эксплуатационных качеств, а об их создании впервые. Но капитальностью здесь, по-моему, все равно не пахнет. Чего капитального вы там делаете-то? Никакого нового объекта основных средств не возникает, реконструкции, модернизации тоже нет. Так что если и не ремонт, Вы можете ссылаться, на мой взгляд, на п.49 ст.264 НК.

[Baggy]

TESS
а разве обои, плитка не пойдет на увеличение стоимости здания?

[TESS]

Baggy нет, смотрите положения как ст.257 НК РФ, так и ПБУ 6/01 - стоимость основных средств после их принятия к учету меняется только в определенных случаях, которые в Вашем случае (если у Вас действительно только отделочные работы) места не имеют. Конечно, говоря все, что я уже сказала, я исхожу из того, что здание, которое Вы арендуете, уже введено в эксплуатацию и документы на регистрацию права собственности арендодателя на него уже поданы в регистрирующий орган.

[Baggy]

TESS
начали ремонт до акта гос комисии, будем работать после получения арендодателем св-ва о регистрации.
ПБУ 6/01 в этом плане четче написан, чем 205-П, мы то пользуемся 205 правилами, почему и вопросы по разграничению кап ремонта от текущего.

[TESS]

ну почему же, и там есть аналогичные пункты:

2.6. Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации и настоящим Порядком.
2.7. Изменение первоначальной стоимости основных средств допускается в случаях достройки, дооборудования, модернизации, реконструкции, технического перевооружения (в соответствии с разделом 7 настоящего Порядка) и частичной ликвидации или переоценки объектов основных средств.

От того, что вы начали работы до акта гос.комиссии, можно, по-моему, и абстрагироваться, главное, когда закончили. И вообще, Вам разве арендодатель компенсирует стоимость ремонта?

[Baggy]

TESS
нет конечно, не компенсирует. Вообще, мне бы для себя решить - ремонт это или кап затраты. А то и в бух учете непонятки.. то ли ставить на учет, то ли в затраты списать..

[TESS]

насколько я понимаю, капитальность здесь может возникнуть только в одном случае: если работы, которые Вы осуществляете, можно отнести к неотделимым улучшениям арендованного имущества. Понятие неотделимых улучшений нигде не определено, но в практике судебной, как правило, к неотделимым улучшениям относятся работы, результатом которых улучшение каких-либо конкретных характеристик, повышение эффективности использования арендуемого объекта (площадь помещения, вместимость, пропускная способность и т.д.), при этом всякие отделочные и ремонтные работы неотделимыми улучшениями не признаются.

[Baggy]

TESS , а к чему они относятся? к ремонту, т.е. затратам?
да, и акты выполненных работ уже подписаны (по отделочным работам), а здание не введено в эксплуатацию..