Аналитика / Налогообложение / Будут ли средства дольщиков на эскроу-счетах считаться целевым финансированием для целей исчисления НДС?

Будут ли средства дольщиков на эскроу-счетах считаться целевым финансированием для целей исчисления НДС?

И в бухгалтерском и налоговом учете подобный вид финансирования следует рассматривать как строительство за счет заемных средств
20.08.2020
Российский налоговый портал

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Ответ прошел контроль качества

В 2019 году организация-застройщик осуществляла строительство жилых домов с привлечением генерального подрядчика. Финансовый результат (экономия) определялся по окончании строительства по дому в целом, что предусмотрено учетной политикой. НДС, предъявляемый генподрядчиком, не возмещался, включался в фактическую стоимость строительства. С доли экономии от строительства нежилых помещений (офисов) общество начисляло НДС к уплате. В 2020 году организация-застройщик планирует получить новое разрешение на строительство жилого дома. Строительные работы будут выполняться самостоятельно с привлечением подрядчиков. Строительство будет осуществляться за счет средств банка по проектному финансированию с аккумулированием средств дольщиков на эскроу-счетах в банке-кредиторе. Вознаграждение застройщика в договоре долевого участия в строительстве отдельно не выделяется, указывается фиксированная стоимость квартиры (помещения).

Каков порядок налогообложения НДС в 2020 году? Будут ли средства дольщиков на эскроу-счетах считаться целевым финансированием для целей исчисления НДС? Изменится ли порядок определения финансового результата у застройщика, если строительство он будет осуществлять самостоятельно, с привлечением субподрядчиков, для целей исчисления налога на прибыль?

Исходя из Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н, для обобщения информации о наличии и движении полученных гарантий в обеспечение выполнения обязательств и платежей предназначен счет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". Учитывая изложенное, бухгалтерский учет денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонентов на открытые им счета эскроу, бенефициар может вести на данном счете бухгалтерского учета (смотрите Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2019 год (приложение к письму Минфина России от 27.12.2019 N 07-04-09/102563).

То есть и в бухгалтерском и налоговом учете подобный вид финансирования следует рассматривать как строительство за счет заемных средств.

Строительство собственными силами недвижимости для продажи не облагается НДС. Такую позицию согласовали Минфин России и налоговая служба (письма Минфина России от 23.06.2014 N 03-07-15/29969, ФНС России от 08.07.2014 N ГД-4-3/13220@).

То есть при строительстве объектов с целью их последующей продажи строительные работы не могут быть квалифицированы как выполняемые для собственного потребления, а объект обложения НДС возникает в другой момент - при реализации построенного объекта (постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 N 3309/10, п. 8 Приложения к письму ФНС России от 12.08.2011 N СА-4-7/13193@).