Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Расходы, связанные с проведением капитального ремонта арендуемого помещения, могут быть учтены в составе прочих расходов

Расходы, связанные с проведением капитального ремонта арендуемого помещения, могут быть учтены в составе прочих расходов

Обязанность арендатора осуществлять за свой счет капитальный ремонт должна быть предусмотрена условиями договора аренды

07.02.2014
ГАРАНТ
Автор: эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Молчанов Валерий, Горностаев Вячеслав

Арендодатель – индивидуальный предприниматель, он же является генеральным директором ООО – арендатора. Стоимость арендуемого помещения – 500 тысяч рублей. Арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя – выполнил капитальный ремонт помещения, стоимость работ – более 8 миллионов рублей. Возмещение расходов на капитальный ремонт договором аренды не предусмотрено.

Можно ли ООО списать в целях уменьшения прибыли неотделимые улучшения в арендуемое имущество в виде капитального ремонта стоимостью более 8 миллионов рублей?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Расходы, связанные с проведением капитального ремонта арендуемого помещения, могут быть учтены в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, единовременно в периоде проведения ремонта. При этом обязанность арендатора осуществлять за свой счет капитальный ремонт должна быть предусмотрена условиями договора аренды.

Обоснование вывода:

Общие гражданско-правовые аспекты

В соответствии с положениями п. 1 ст. 2 ГК РФ участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

На основании п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Руководство текущей деятельностью ООО осуществляется его единоличным исполнительным органом (генеральным директором, президентом и т.д.), который без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки (п. 4 ст. 32, п.п. 1, 3 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

По смыслу законодательства органы юридического лица, в том числе директор, не признаются самостоятельными субъектами гражданских правоотношений. Иными словами, действия директора общества должны рассматриваться исключительно как действия непосредственно самого общества.

Таким образом, индивидуальный предприниматель и ООО, учредителем и директором которого он является, выступают в качестве самостоятельных участников гражданских отношений.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ «граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Право на совершение тех или иных сделок устанавливается гражданским законодательством. В некоторых случаях гражданское законодательство прямо запрещает заключать некоторые виды сделок между определенными субъектами (смотрите, например, п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Действующее гражданское законодательство не содержит запрета на заключение договора между индивидуальным предпринимателем и обществом, в котором учредитель, директор и индивидуальный предприниматель являются одним лицом.

Договор аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). При этом договор аренды помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества распределяются в соответствии со ст. 616 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, арендодатель за свой счет должен производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, арендатор же обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Таким образом, распределение обязанностей по содержанию и ремонту имущества, переданного в аренду, может быть предусмотрено договором аренды. Например, стороны договора вправе предусмотреть условие о том, что осуществление капитального ремонта является обязанностью арендатора. Если в договоре аренды обязанности сторон не закреплены, действует общее правило, предусмотренное ГК РФ.

В то же время положения ст. 623 ГК РФ допускают, что арендатор за счет собственных средств может улучшать арендованное имущество.

Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованного имущества без вреда для этого имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Такие улучшения по окончании срока действия договора аренды остаются в собственности арендодателя.

Налог на прибыль

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Исходя из норм главы 25 НК РФ затраты, вложенные арендатором в улучшение арендованных основных средств (далее ОС), могут учитываться для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с проведением ремонта амортизируемых арендованных ОС, или как расходы в виде амортизации (письма Минфина России от 30.01.2012 г. № 03-03-06/2/5, УФНС России по г. Москве от 07.09.2012 г. № 16-15/084483@).

Расходы на ремонт

Затраты, которые не связаны с работами, носящими капитальный характер (не являющимися реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением помещения), принимаются к учету в качестве расходов на ремонт.

В частности, согласно п. 2 ст. 260 НК РФ в целях налогообложения прибыли организаций расходы на ремонт основных средств, произведенные арендатором амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (письмо Минфина России от 30.01.2012 г. № 03-03-06/2/5).

При этом положения главы 25 НК РФ при определении налоговой базы не ставят расходы, связанные с ремонтом, в зависимость от вида произведенного ремонта (текущего, среднего, капитального) или способа его осуществления (хозяйственный или подрядный) (письмо Минфина России от 29.12.2007 г. № 03-03-06/1/901).

Указанный порядок не зависит и от того, физическим (ИП) или юридическим лицом является арендодатель (письма Минфина России от 01.02.2011 г. № 03-03-06/1/51, от 13.12.2010 г. № 03-03-06/1/773, от 15.10.2010 г. № 03-03-06/1/649, от 15.07.2009 г. № 03-03-06/1/470).

То есть расходы по ремонту помещения, арендованного у физического лица, не возмещаемые арендодателем, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли организаций в составе прочих расходов на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии, что такие расходы обоснованы и документально подтверждены надлежащим образом.

Обращаем внимание, что арендатор вправе признать расходы на капитальный ремонт арендованного помещения, не возмещаемые арендодателем, только в том случае, если проведение такого ремонта является обязанностью арендатора в соответствии с договором аренды (постановления ФАС Уральского округа от 17.08.2011 г. № Ф09-4295/11 по делу № А50-21077/2010, ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2008 по делу № А56-40623/2007).

Поэтому в рассматриваемой ситуации сторонам следует предусмотреть соответствующие условия в договоре аренды или дополнении к нему (с перечнем проводимых работ по капитальному ремонту). В ином случае признание указанных расходов при налогообложении прибыли может привести к разногласиям с работниками налоговых органов.

Повторимся, что в соответствии с п. 1 ст. 272 НК РФ при методе начисления расходы признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений ст.ст. 318-320 НК РФ. Затраты на ремонт арендуемого имущества в полном объеме могут быть отнесены к косвенным расходам в момент их осуществления в соответствии с п. 2 ст. 318 НК РФ.

Таким образом, все расходы, связанные с проведением капитального ремонта арендуемого помещения, включая стоимость использованных для ремонта материалов, учитываются налогоплательщиком в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, единовременно в периоде проведения ремонта.

Капитальные вложения в арендованное имущество

Считаем необходимым отметить, что в рассматриваемой ситуации необходимо ясно представлять себе, какой характер носят неотделимые улучшения. Являются работы действительно капитальным ремонтом, или носят признаки мероприятий по реконструкции, модернизации или техническому перевооружению объекта.

Дело в том, что в действующем налоговом законодательстве не раскрывается понятие "ремонт". В то же время, как указано в п. 2 ст. 257 НК РФ, к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, связанные с изменением технологического или служебного назначения объекта ОС, повышенными нагрузками или другими новыми качествами. К реконструкции и техническому перевооружению относятся работы, связанные с повышением технико-экономических показателей ОС.

Определения капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства, к которым относятся и здания, сооружения, содержатся, соответственно, в п. 14.2 и п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

В свою очередь, Минфин России в письме от 23.11.2006 г. № 03-03-04/1/794 разъяснил, что при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» следует руководствоваться:

– Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279;

– Ведомственными строительными нормативами (ВСН) № 58-88 (р), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312;

– письмом Минфина СССР от 29.05.1984 г. № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

Из этих документов следует, что основное отличие капитального ремонта от производимых арендатором капитальных вложений в форме отделимых и неотделимых улучшений в арендованное имущество (реконструкции, модернизации, технического перевооружения) заключается в том, что в последнем случае меняются технико-экономические показатели ОС. При капитальном же ремонте ОС производится лишь смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные.

Так, например, работы по ремонту перекрытия или замене существующей системы отопления могут быть произведены в рамках капитального ремонта. В то время как сооружение кирпичной перегородки или проведение автономного отопления, которого ранее в данном помещении не было, может быть признано реконструкцией, если назначение арендованного помещения изменилось или улучшились его характеристики (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Пунктом 1 ст. 258 НК РФ установлено, в частности, что капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

То есть при осуществлении с согласия арендодателя капитальных вложений в объекты арендуемых основных средств, стоимость которых не возмещается арендодателем, расходы в виде затрат капитального характера учитываются в целях налогообложения прибыли организаций через амортизацию.

Амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором эти капитальные вложения были введены в эксплуатацию, до окончания срока действия договора аренды.

В течение срока действия договора аренды арендатор вправе начислять амортизацию на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия собственника имущества, в части затрат, не возмещаемых арендодателем. После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу (письмо Минфина России от 13.05.2013 г. № 03-03-06/2/16376).

Еще раз обращаем внимание, что амортизируются только те вложения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией или техническим перевооружением имущества. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания арендованного имущества в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям ст. 260 НК РФ (письма Минфина России от 19.07.2012 г. № 03-03-06/1/345, от 20.04.2012 г. № 03-03-06/2/41, от 06.11.2009 г. № 03-03-06/2/215, от 19.01.2009 г. № 03-03-07/1, от 30.03.2009 г. № 03-03-06/1/197).

При этом организация должна самостоятельно определить, какие расходы являются расходами на ремонт, а какие – капитальными вложениями в арендованные основные средства, исходя из стоимости неотделимых улучшений, условий договора, составленной сметы на проведение ремонтных работ и т.д. (письмо Минфина России от 16.10.2007 г. № 03-03-06/2/191).

Разместить:
Светлана
20 августа 2014 г. в 10:43

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.( Доходы какого периода или дохода будущего периода если капитальный ремонт длился 2года и только после 2-х лет появится доход ,Организация получит доходчерез 2года и тогда можно будет списывать на расходы все капитальные затраты ? А в течение 2-х лет капитального ремонта для уплаты налога расходы не берутся или как .?

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Налог на прибыль
  • 29.11.2016   Нарушения контрагентом налогоплательщика своих налоговых обязанностей сам по себе не является доказательством получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды. Налоговая выгода может быть признана необоснованной если, налоговым органом будет доказано, что налогоплательщику должно быть известно о нарушениях допущенных контрагентом, в частности, в силу отношений взаимозависимости или аффилированное налогоплательщика с контрагентом.
  • 16.11.2016   Само по себе наличие у налогоплательщика документов, подтверждающих, по его мнению, право на учет в расходах текущего периода убытков прошлых лет, без отражения (указания, заявления) суммы данных убытков в налоговой декларации не является основанием для уменьшения, подлежащего уплате в бюджет по итогам налогового периода налога на прибыль организаций.
  • 14.11.2016   Датой получения дохода признается дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество (в том числе денежные средства) не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись, - для доходов в виде имущества (в том числе денежных средств), указанных в п. 14, 15 статьи 250 НК РФ. Таким образом, с момента, когда получатель средств фактически использовал их не по целевому назначению (

Вся судебная практика по этой теме »

Учетная политика предприятия
  • 21.11.2016  

    В случае, если в регистрах бухгалтерского учета содержится недостаточно информации для определения налоговой базы в соответствии с требованиями настоящей главы, налогоплательщик вправе самостоятельно дополнять применяемые регистры бухгалтерского учета дополнительными реквизитами, формируя тем самым регистры налогового учета, либо вести самостоятельные регистры налогового учета.


Вся судебная практика по этой теме »