Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Какую сумму НДС заплатит организация при переуступке прав требования (реализации квартиры) физическому лицу?

Какую сумму НДС заплатит организация при переуступке прав требования (реализации квартиры) физическому лицу?

Моментом определения налоговой базы является день уступки (последующей уступки) требования

04.06.2013
ГАРАНТ
Автор: Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Арыков Степан, Королева Елена

Организация поставила покупателю материалы и ЖБИ, покупатель в счет оплаты уступил права требования на квартиру по договору участия в долевом строительстве жилого дома на сумму 2 666 840 руб., в том числе НДС - 38 968 руб. (так указано в договоре). Договор зарегистрирован. Счет-фактура выставлен на дату регистрации договора, в котором общая сумма разбита на сумму в размере 216 489 руб., в том числе НДС - 18%, и остаток - сумма без НДС.

Правильно ли выставлен счет-фактура и указан НДС в договоре?

Какую сумму НДС заплатит организация при переуступке прав требования (реализации квартиры) физическому лицу?

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 17 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по нему подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

Отметим, что в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ и подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признаются объектом обложения НДС операции по передаче имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

Согласно п. 1 ст. 1 Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон 39-ФЗ) инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимаются вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Имеются примеры арбитражной практики, из которых следует, что, поскольку договор долевого участия в строительстве носит инвестиционный характер, поэтому передача имущественного права по договорам уступки права требования не является реализацией, носит инвестиционный характер и не признается объектом обложения НДС (постановление ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 г. № А65-11398/2008, дополнительно смотрите постановление ФАС Уральского округа от 21.10.2009 г. № Ф09-7189/09-С3).

В рассматриваемой ситуации отношения между сторонами регулируются Законом № 214-ФЗ.

Позиция Минфина России по вопросу объекта обложения НДС при переуступке прав требования является однозначной: при передаче имущественных прав на жилые помещения по договору уступки права положения подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ и подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 01.02.2012 г. № 03-07-11/26). Вывод специалистов финансового ведомства обусловлен тем, что передаваемые по договору уступки права требования имущественные права не являются имуществом в смысле ст. 38 НК РФ.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации возникает объект обложения НДС (смотрите также письма Минфина России от 02.03.2012 г. № 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 г. № 09-11/30092, постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2012 г. № Ф09-7710/12 по делу № А50-24814/2011).

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены ст. 155 НК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав.

Согласно п. 4 ст. 164 НК РФ при передаче имущественных прав в соответствии с п.п. 2-4 ст. 155 НК РФ налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п.п. 2 или 3 ст. 164 НК РФ, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации должна применяться расчетная ставка 18/118.

С учетом изложенного полагаем, что сумма НДС, предъявляемая при уступке и переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, должна быть рассчитана как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав, умноженная на ставку 18/118.

Моментом определения налоговой базы в рассматриваемой ситуации является день уступки (последующей уступки) требования (п. 8 ст. 167 НК РФ). Поскольку уступка требования по договору долевого участия подлежит государственной регистрации, моментом определения налоговой базы является дата государственной регистрации договора уступки права требования (смотрите также постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 г. № 11АП-14178/11).

Согласно п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.

При передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи имущественных прав или со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Обязательные реквизиты счета-фактуры, выставляемого при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав перечислены в п. 5 ст. 169 НК РФ.

Согласно п. 8 ст. 169 НК РФ форма счета-фактуры и порядок его заполнения, формы и порядок ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнение указанной нормы в настоящее время действует постановление Правительства РФ от 26.12.2011 г. № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее –  Постановление № 1137).

Приложением № 1 к Постановлению № 1137 утверждены, в частности, Форма и Правила заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость (далее – Правила).

С учетом требований Правил соответствующие графы счета-фактуры в рассматриваемой ситуации должны быть заполнены следующим способом:

– графа 4 – ставится прочерк;

– графа 5 – указывается налоговая база, определенная в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ (пп. «д» п. 2 Правил);

– графа 7 – 18/118;

– графа 8 – сумма НДС, исчисленная исходя из налоговой ставки 18/118 применительно к налоговой базе, указанной в графе 5 счета-фактуры (подп. «з» п. 2 Правил);

– графа 9 – полная стоимость переданных имущественных прав с учетом НДС (стоимость по договору).

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации при определении налоговой базы и (или) составления счета-фактуры могли быть допущены ошибки, в частности, это указание ставки НДС в размере 18%.

В случае если права требования по договору долевого участия будут в дальнейшем переуступлены физическому лицу, то подлежащая уплате сумма НДС будет определяться в соответствии с представленным выше порядком. При этом предъявленная при первоначальной уступке прав требования сумма НДС может быть принята к вычету при условии соблюдения ст. 171, 172 НК РФ.

В случае если по договору купли-продажи будет реализовываться уже построенная квартира, то операция по её реализации может быть освобождена от обложения НДС на основании подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Темы: НДС